回遷房視同銷售的賬務處理

營改增后回遷房應該視同銷售，并且按財政部 國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號第四十四條處理，即：納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

視同銷售時，其賬務處理為：

借：開發(fā)成本-土地及拆遷補償

貸：營業(yè)收入 

    應交稅費-應交增值稅-銷項稅額

對于回遷房問題地方稅務機關的政策口徑

《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）》第十一條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序確定：

a.按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

b.按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向       被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率在國家稅務總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）中有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

回遷房視同銷售的賬務處理，上文就為大家介紹到這里。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。視同銷售時，其賬務處理為：借記開發(fā)成本-土地及拆遷補償，貸記營業(yè)收入、應交稅費-應交增值稅-銷項稅額。