不動(dòng)產(chǎn)改變用途后如何進(jìn)行賬務(wù)與稅務(wù)處理？

營改增后新增政策，不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變用途可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，這對(duì)于廣大納稅人來說，是一項(xiàng)利好政策。下面通過實(shí)例為大家分享不動(dòng)產(chǎn)改變用途的賬務(wù)和稅務(wù)處理方法。

舉例：甲企業(yè)是生產(chǎn)企業(yè)，一般納稅人。為提高職工凝聚力，甲企業(yè)于2016年8月開工興建職工俱樂部，支出工程費(fèi)，建筑材料費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)等，取得增值稅 專用發(fā)票合計(jì)稅額為500萬元，全部認(rèn)證相符，其中有100萬元稅額是在2016年4月取得。因?qū)Ｓ糜诩w福利，將相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額500萬元全部轉(zhuǎn)出，計(jì) 入在建工程，最終固定資產(chǎn)的原值為5000萬元。

后因企業(yè)經(jīng)營遇到瓶頸，甲企業(yè)管理層決定將俱樂部同時(shí)對(duì)內(nèi)部員工和外部人員開放，此時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)的凈值為4000萬元。

案例解析

1、營改增后新增政策，不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變用途可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的不動(dòng)產(chǎn)，固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，改變用途用于可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目的，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。這是本次營改增的新增加政策，也是利好政策。之前只有原允許抵扣，后進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出的政策。

2、根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)凈值率計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額

本例中，俱樂部同時(shí)對(duì)內(nèi)外人員開放，屬于不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)混用于應(yīng)增值稅和集體福利項(xiàng)目，因此其不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)凈值率計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

其計(jì)算公式為：

不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%=4000÷5000=80%

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率=400×80%=320萬元

說明，上述公式中的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。因此，在2016年4月取得100萬元稅額的增值稅專用發(fā)票，不符合要求，不能作為公式中可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的組成部分，只有400萬元符合可以抵扣的條件。

計(jì)算得出可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額后，再將其按照購入不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅2年抵扣的規(guī)定，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

第一年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=320×60%=192萬元

第二年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=320-192=128萬元

3、如何解決兩個(gè)文件公式的矛盾

對(duì)于改變用途允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅的計(jì)算公式，財(cái)稅[2016]36號(hào)文件對(duì)此的規(guī)定有所不同。

財(cái)稅[2016]36號(hào)文件的規(guī)定：“按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條第（一）項(xiàng)規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率

上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證?！?/p>

而國家稅務(wù)總局2016年15號(hào)公告的規(guī)定為：“按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證?！?/p>

本例如果按照財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定的公式計(jì)算：

可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=4000÷（1+17%）×17%=581.20萬元

不符合規(guī)定的增值稅扣稅憑證的稅額為100萬元，則：

可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=581.2-100=481.2萬元。

與上述計(jì)算結(jié)果不一致。原因其實(shí)非常簡(jiǎn)單，兩個(gè)公式在單一稅率的情況下計(jì)算結(jié)果是一致的，但實(shí)務(wù)中在取得固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)時(shí)很可能不是單 一稅率，比如本文中案例的情形，自建不動(dòng)產(chǎn)的原值為5000萬元，其進(jìn)項(xiàng)稅額為500萬元，并無一定的稅率比例關(guān)系，使用單一的稅率計(jì)算，當(dāng)然產(chǎn)生不正確 的結(jié)果。而按照國家稅務(wù)總局2016年15號(hào)公告規(guī)定的，符合規(guī)定的增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額計(jì)算，即準(zhǔn)確簡(jiǎn)單又利于監(jiān)管。

因此，在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)改變用途可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅時(shí)，按照國家稅務(wù)總局2016年15號(hào)公告的公式計(jì)算即可，不需考慮36號(hào)文件的公式規(guī)定。

另，固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)也可能存在取得時(shí)增值稅率不單一的情況，比如自建取得的固定資產(chǎn)，比如外購無形資產(chǎn)時(shí)存在稅率和征收率共存的情況，還有的只取 得部分符合條件的增值稅扣稅憑證等等情形，因此一財(cái)君建議，在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變用途可抵扣時(shí)，均按照國家稅務(wù)總局2016年15號(hào)公告 的公式計(jì)算，是比較合理的。

4、賬務(wù)處理

購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)：

借：固定資產(chǎn)5000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）500

貸：銀行存款5000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）500

改變用途可以抵扣時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）192

應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額128

貸：固定資產(chǎn)320

明年抵扣40%進(jìn)項(xiàng)稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）128

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額128

說明：改變用途用于可以抵扣的項(xiàng)目，其中的320萬元進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，賬務(wù)上沖減固定資產(chǎn)原值，似乎是違背了固定資產(chǎn)歷史成本的計(jì)量原則。但這種情況，如果不調(diào)整固定資產(chǎn)原值，其他的處理方式更不妥當(dāng)，在現(xiàn)有條件下，一財(cái)君認(rèn)為沖減固定資產(chǎn)原值較為合理。

抵稅貨物改變用途會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的兩點(diǎn)建議

第一，購進(jìn)貨物扣稅后，若用于無償贈(zèng)送他人，則視同銷售，按同類貨物的銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額，而用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)，只規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，或抵扣后只按購進(jìn)貨物的成本計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，減少了進(jìn)銷差價(jià)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)，這顯然不符合稅負(fù)公平原則。因此，應(yīng)將購進(jìn)貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)的行為改為視同銷售，按照同行業(yè)同類貨物的銷售價(jià)格，計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

第二，在視同銷售行為發(fā)生后，既然稅法確認(rèn)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅和企業(yè)所得稅，盡管沒有實(shí)際現(xiàn)金流入，在會(huì)計(jì)處理時(shí)，也應(yīng)體現(xiàn)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異，應(yīng)增加“視同銷售收入”科目。當(dāng)然，在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度不允許的情況下，可以設(shè)立“視同銷售臺(tái)賬”或“視同銷售登記簿”，以便年末調(diào)整應(yīng)納稅所得額時(shí)，簡(jiǎn)單明了，減少工作量。

不動(dòng)產(chǎn)改變用途后如何進(jìn)行賬務(wù)與稅務(wù)處理？不動(dòng)產(chǎn)改變了用途，其進(jìn)項(xiàng)是也是可以抵扣的，關(guān)于這個(gè)內(nèi)容上文小編給出了解決方法，關(guān)于改變了貨物用途的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的建議有兩點(diǎn)，希望能幫助大家少走一些彎路，還有疑問的可以點(diǎn)擊窗口咨詢?cè)诰€老師答疑！