企業(yè)應(yīng)在什么費(fèi)用項(xiàng)目中進(jìn)行列支？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。”傭金是支付給中介機(jī)構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以計(jì)入管理費(fèi)用計(jì)算比例扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地怎么入土地成本

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部份，而對(duì)于土地成本的確認(rèn)和計(jì)量，則直接影響著開發(fā)企業(yè)相關(guān)稅收（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）的計(jì)算。

不同稅種關(guān)于土地取得成本的確認(rèn)和計(jì)量

對(duì)照上述規(guī)定，雖然不同稅種中土地成本都包含地價(jià)及折遷補(bǔ)償費(fèi)，但在不同稅種中地價(jià)的扣除項(xiàng)目又有著不同的內(nèi)容。如增值稅中扣除的土地價(jià)款僅指向政府部門支付的支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益和向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，不含向其它單位或個(gè)人取得土地支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)。而土地增值稅的土地扣除項(xiàng)目范圍與企業(yè)所得稅相比，則不含土地閑置費(fèi)及市政配套費(fèi)支出。

同時(shí)，無論是在增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，其土地價(jià)款支出都要求取得能證明其真實(shí)有效性的合法憑證作為稅收扣除的憑證。

不同稅種下土地成本的計(jì)算和扣除

以下結(jié)合案例并對(duì)照現(xiàn)行稅法相關(guān)規(guī)定，就土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)算中的分?jǐn)偤涂鄢饕缓單觯?/p>

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人），2016年2月在取得的8000平方米的土地上進(jìn)行房屋開發(fā)，分二期開發(fā)。土地成本17010萬元（含土地出讓金及拆遷補(bǔ)償費(fèi)），規(guī)劃建筑總面積37400平方米。一期建造6＋1型多層住宅9600平方米，占地面積（含小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公攤面積）2600平方米，符合簡易計(jì)稅條件，實(shí)行簡易計(jì)稅；二期建造30層型高層住宅18000平方米，占地面積2200平方米，采用一般計(jì)稅方式；項(xiàng)目配套建設(shè)學(xué)校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有關(guān)部門。（為簡化計(jì)算，本例假設(shè)企業(yè)以分期項(xiàng)目作為土地增值稅清算項(xiàng)目和企業(yè)所得稅成本核算對(duì)象）

增值稅：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的計(jì)算中，對(duì)于簡易計(jì)稅項(xiàng)目，無需考慮土地價(jià)款。一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地價(jià)款作為銷售收入的扣除項(xiàng)。

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

二期總計(jì)可扣除土地價(jià)款：17010*18000/（9600+18000）=11088萬元。企業(yè)應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款中二期分?jǐn)偟目煽鄢恋貎r(jià)款11088萬元。

假設(shè)二期項(xiàng)目本期銷售面積4000平方米

則本期增值稅收入可扣除土地價(jià)款=17010*4000/（9600+18000）=2465.22萬元。

由上可見，由于各種種規(guī)定的不同，造成土地成本在不同稅種間的歸集和分配也各不相同，并直接影響著相關(guān)稅種的計(jì)算。建議房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格對(duì)照相關(guān)規(guī)定，并建立完善分稅種的輔助帳和臺(tái)帳，確保土地成本的準(zhǔn)確核算，及時(shí)防范和規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

上文會(huì)計(jì)學(xué)堂小編主要講述了企業(yè)應(yīng)在什么費(fèi)用項(xiàng)目中進(jìn)行列支、房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地怎么入土地成本、不同稅種關(guān)于土地取得成本的確認(rèn)和計(jì)量、不同稅種下土地成本的計(jì)算和扣除等相關(guān)內(nèi)容，大家可以好好看看，有不明白的地方第一時(shí)間和小編交流。