土地增值稅成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?/span>

分?jǐn)偡椒ㄒ唬赫嫉孛娣e法

占地面積法，指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配;分期開(kāi)發(fā)的，首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/span>

土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法，土地成本分?jǐn)偦驹瓌t：分期開(kāi)發(fā)，可以按占地面積分?jǐn)偂?/span>

對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

(一)按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項(xiàng)目占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀荆好織澘赊D(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>=每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積÷可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對(duì)于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀荆?/span>

1、普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>=∑(每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>)

2、非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>=∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>)

3、其他類型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>=∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項(xiàng)目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>)

(三)占地總面積為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設(shè)施用地面積。

對(duì)于獨(dú)立占地的不同類型房地產(chǎn)。

土地成本首先按可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?/span>;同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

對(duì)于裙樓土地成本的分?jǐn)?，裙樓與主樓為同一基礎(chǔ)(即基礎(chǔ)對(duì)裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計(jì)算分?jǐn)?/span>;裙樓與主樓各有獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨(dú)立占地的建筑物計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

適用范圍：對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，或成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

分?jǐn)偡椒ǘ航ㄖ娣e法

建筑面積法，是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

(一)一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

根據(jù)本期開(kāi)發(fā)的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

(三)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?/span>

對(duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。

對(duì)同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分?jǐn)偟摹?/span>

同一清算單位不同類型按建筑面積法。

具體分兩步分?jǐn)偼恋爻杀荆?/span>

第一步，先將占地相對(duì)獨(dú)立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

第二步，對(duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

分?jǐn)偡椒ㄈ菏蹆r(jià)比率法

售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。

一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門(mén)面房售價(jià)高于住宅房。

售價(jià)比率法需要分步驟實(shí)施：

(一)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

(二)應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。

運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)。

應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：

超額成本售價(jià)=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價(jià)=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計(jì)算土地成本比率。

土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價(jià)值)÷(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì))×100%

(四)計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

公式為：

1、住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?/span>=該類房屋售價(jià)×土地成本率

2、非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>=(該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率

適用范圍：計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。

擴(kuò)展資料：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費(fèi)用

指直接與購(gòu)置土地有關(guān)的費(fèi)用，包括受讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、填海造地費(fèi)及其他有關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)支出等。

這些費(fèi)用直接計(jì)入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

一般情況下，是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費(fèi)用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費(fèi)用等，此類費(fèi)用屬直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目。

3、配套設(shè)施費(fèi)

一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用，如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開(kāi)閉所、公廁等。

配套設(shè)施的核算分兩種情況。

其一，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開(kāi)發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

即借記本科日，貸記“預(yù)提費(fèi)用”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。

其二，單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

4、籌資費(fèi)用 　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在土地開(kāi)發(fā)完工之前，計(jì)入本科目，土地開(kāi)發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5、應(yīng)由開(kāi)發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用 　它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費(fèi)用應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。

應(yīng)由開(kāi)發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入本科目。

企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，不在本科目核算。

土地增值稅成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男┮晃臅?huì)計(jì)學(xué)堂小編就為大家講解完畢了，如果地下建筑面積屬于計(jì)容面積,則地下建筑應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?/span>;如果地下車位建筑面積不屬于計(jì)容面積,則不需要分?jǐn)偼恋爻杀?/span>.更多精彩內(nèi)容請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注網(wǎng)站更新。