房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳增值稅

(一)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率繳納增值稅.應(yīng)預(yù)繳的稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,按照5%的征收率計(jì)算.

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)交稅款

(二)預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款.定金屬于預(yù)收款.

誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款,但是合同成立且用于抵房款時,應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅.

部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對誠意金等有更加細(xì)致的規(guī)定.例如,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收入的款項(xiàng)不同時符合下列條件的,均屬于預(yù)收款性質(zhì),應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅;

1、收取的款項(xiàng)不超過5萬元(含5萬元);

2、收取的款項(xiàng)從收取之日起3個月內(nèi)退還給購房人.

注:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時,根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局2016年第23號)附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類

編碼調(diào)整,納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)

增加6"未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目",用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形,下設(shè)602"銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款"

使用未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目編碼,發(fā)票稅率欄應(yīng)填不征稅,不得開具增值稅專用發(fā)票.

增值稅預(yù)繳的地點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào).

其他稅種預(yù)繳的規(guī)定

(一)土地增值稅規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額.

為了方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù);土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

例如,一般納稅人采取一般計(jì)稅方法,預(yù)收款1000萬,土地增值稅預(yù)征率為2%,按照稅法規(guī)定,預(yù)繳土地增值稅為【1000-1000/(1+11)*3%】*2%=19.46

而非1000/(1+11%)*2%=18.02

(二)企業(yè)所得稅規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或者預(yù)售合同所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn).

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳增值稅我們就分析到這里了,小編在文中對于房企預(yù)繳的稅率、規(guī)則都有清晰的介紹,希望大家能夠按照規(guī)定進(jìn)行操作,當(dāng)然會計(jì)需要處理的問題是非常繁雜的,想要順利完成就一定要在平時的工作中保持不斷的學(xué)習(xí),任何問題可以直接聯(lián)系會計(jì)學(xué)堂老師為您解答.