第四章 投資性房地產(chǎn)

【基本要求】

(一)掌握投資性房地產(chǎn)的特征和范圍

(二)掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

(三)掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算

(四)掌握與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出的核算

(五)掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算

(六)掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算

(七)熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算

第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征和范圍

一、投資性房地產(chǎn)的特征

投資性房地產(chǎn)，是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)具有以下特征:

(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng);

(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)，主要包括已出租的上地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)遷的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn):

(1)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)背管理而持有的房地產(chǎn);

(2)作為存貨的房地產(chǎn).通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件和初始計(jì)量

將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件:

(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成木進(jìn)行初始計(jì)量

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)人投資性房地產(chǎn)成本:不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)人當(dāng)期損益。

第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量、計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入;投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

二、采用公允價(jià)值模式計(jì)最的投資性房地產(chǎn)

(一)采用公允價(jià)值模式的前提條件

采用公允價(jià)鎮(zhèn)模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，計(jì)人當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收人，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)最模式的變更

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更從成木模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)討一政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)位與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):

1.投資性房地產(chǎn)開始自用。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。

3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

4.自用土地使用權(quán)停止自用改用干資本增值。轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。

5.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。轉(zhuǎn)換口為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。

2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)。應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，計(jì)人當(dāng)期損益。

3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，計(jì)人當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值人于原賬面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為資本公積(其他資本公積)，計(jì)入所有者權(quán)益。

二、投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，即，將實(shí)際收到的處置收人計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。