向員工優(yōu)惠出售產(chǎn)品會(huì)計(jì)分錄

借:銀行存款

貸:庫(kù)存商品

外購(gòu)的商品賣給員工,跟賣給別人一樣.

借應(yīng)收賬款等 貸主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅.

房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理

2008年,A房地產(chǎn)公司房產(chǎn)滯銷,為緩解資金緊張局面,決定面向公司內(nèi)部員工優(yōu)惠銷售商品房一批.對(duì)于有5年以上工齡的公司員工,以正常銷售價(jià)格的60%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格;對(duì)于5年以下工齡的公司員工,以正常銷售價(jià)格的80%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格.假定該公司房產(chǎn)正常的銷售價(jià)格為4500元/平方米,平均建造成本為3000元/平方米.

該內(nèi)部促銷方案出臺(tái)后,財(cái)務(wù)人員對(duì)于相關(guān)稅務(wù)處理發(fā)生了分歧,問題主要有以下三方面:

1.營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算?

2.對(duì)員工的優(yōu)惠價(jià)款是否應(yīng)該視同"工資、薪金所得"計(jì)算征收個(gè)人所得稅?

3.個(gè)人所得稅的計(jì)稅基數(shù)如何確定?是否按照正常銷售價(jià)格與內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格的差額計(jì)算確定計(jì)稅基數(shù)?

針對(duì)該方案的焦點(diǎn)問題,筆者分稅種分析作出解答.

增值稅

《增值稅暫行條例》第七條規(guī)定,納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額.

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定,納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的,按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額:

(一)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;

(二)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;

(三)按下列公式核定:銷售額=工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-增值稅稅率).

企業(yè)所得稅

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn).確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)?

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定.

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定.

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定.開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定.

土地增值稅

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))對(duì)于"非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定"規(guī)定如下:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定.

對(duì)于上述內(nèi)部促銷方案來說,由于內(nèi)部銷售價(jià)格偏低,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)以上營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的政策規(guī)定,核定或調(diào)整企業(yè)計(jì)稅收入,企業(yè)不應(yīng)當(dāng)有什么僥幸心理.

個(gè)人所得稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2007〕13號(hào))規(guī)定:

一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定,國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡(jiǎn)稱單位)在住房制度改革期間,按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房,職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益,免征個(gè)人所得稅.

二、除本通知第一條規(guī)定情形外,根據(jù)《個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定,單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價(jià)部分,屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得,應(yīng)按照"工資、薪金所得"項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅.

前款所稱差價(jià)部分,是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額.

三、對(duì)職工取得的上述應(yīng)稅所得,比照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕9號(hào))規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法,計(jì)算征收個(gè)人所得稅,即先將全部所得數(shù)額除以12,按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù),再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù),按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅.

根據(jù)以上政策,該企業(yè)只要內(nèi)部促銷優(yōu)惠價(jià)格不低于建造成本出售商品房給職工,就不用繳納個(gè)人所得稅.比如,對(duì)于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價(jià)格的80%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格是4500元×80%=3600元,高于建造成本為3000元/平方米,就不用計(jì)算繳納個(gè)人所得稅;對(duì)于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價(jià)格的60%為內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格,即銷售價(jià)格為4500元×60%=2700元,低于建造成本3000元/平方米,需要按照"工資、薪金所得"計(jì)算繳納個(gè)人所得稅.

以每套商品房100平方米計(jì)算,銷售價(jià)款27萬元,成本30萬元,職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額為3萬元,即計(jì)稅基數(shù)為3萬元,比照一次性獎(jiǎng)金的個(gè)人所得稅征稅辦法計(jì)算,個(gè)人所得稅為4375元,5年以上工齡職工購(gòu)房款以及個(gè)人所得稅共計(jì)支出274375元,僅達(dá)到該公司正常商品房銷售價(jià)格的60.97%,盡管略低于成本價(jià)格,但是對(duì)于加強(qiáng)公司員工的凝聚力無疑可以起到十分有效的激勵(lì)作用.

點(diǎn)評(píng)

實(shí)踐操作中,銷售價(jià)格的制定往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重要方面,但是籌劃不可能魚與熊掌兼得,只要能解決關(guān)鍵問題就是好方案.

房地產(chǎn)企業(yè)"賣房贈(zèng)物"的增值稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)在促銷賣房過程中,經(jīng)常采取贈(zèng)送一些物品比如小家電、空調(diào)、小汽車等給潛在的客戶或?qū)嶋H的客戶,對(duì)此"賣房贈(zèng)物"如何進(jìn)行稅務(wù)處理,需要我們加以關(guān)注.

增值稅

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào))第四條第(八)項(xiàng)的規(guī)定,將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同銷售貨物.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅[2016]附件1)第十四條規(guī)定,下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn):單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù),但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外;單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外;財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形.可見,從增值稅政策來看,贈(zèng)送行為分無償贈(zèng)送和有償贈(zèng)送兩種行為.贈(zèng)送客戶的物品,如是無償贈(zèng)送,則屬于視同銷售行為;贈(zèng)送客戶的物品,如是有償贈(zèng)送,則不屬于視同銷售行為.

無論無償贈(zèng)送還是有償贈(zèng)送,都屬于"銷售"行為,增值稅政策對(duì)銷售行為又區(qū)分出"混合銷售"和"兼營(yíng)銷售".

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十條規(guī)定,一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物,為混合銷售.從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為,按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為,按照銷售服務(wù)繳納增值稅.本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶,包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主,并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi).根據(jù)該條規(guī)定,混合銷售行為成立的行為標(biāo)準(zhǔn)有三點(diǎn),一是其銷售行為必須是一項(xiàng);二是該項(xiàng)行為必須即涉及服務(wù)又涉及貨物,其"貨物"是指增值稅稅法中規(guī)定的有形動(dòng)產(chǎn),包括電力、熱力和氣體;"服務(wù)"是指屬于改征范圍的交通運(yùn)輸服務(wù)、建筑服務(wù)、金融保險(xiǎn)服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)等;三是一項(xiàng)銷售行為中的銷售貨物與提供服務(wù)行為之間必須從邏輯上有著緊密的從屬關(guān)系,即有了甲,才有了乙,乙的發(fā)生以甲的發(fā)生為前提,且兩者之間有著密切關(guān)聯(lián).由此,我們注意到,房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房中同時(shí)涉及貨物的,嚴(yán)格意義上不屬于混合銷售行為.

對(duì)于什么是兼營(yíng)銷售,增值稅稅收文件沒有給予定義.但對(duì)于兼營(yíng)的增值稅處理,有具體規(guī)定.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十九條規(guī)定,納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),適用不同稅率或者征收率的,應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的,從高適用稅率.第四十一條規(guī)定,納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額;未分別核算的,不得免稅、減稅.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅[2016]附件2)對(duì)兼營(yíng)行為的增值稅處理又更一步做了明確規(guī)定,試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的,應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額,未分別核算銷售額的,按照以下方法適用稅率或者征收率:1、兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),從高適用稅率;2、兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),從高適用征收率;3、兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),從高適用稅率.

綜上,我們看到銷售行為的增值稅稅收政策是這樣"布局"的,"一項(xiàng)銷售"行為里面有"混合銷售"行為,"一項(xiàng)銷售"行為里面除符合稅收規(guī)定的"混合銷售"以外,比如房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房中同時(shí)涉及貨物的一項(xiàng)銷售行為,是什么銷售行為?稅收政策沒有給予明確規(guī)定;兩項(xiàng)或兩項(xiàng)以上銷售稅率或征收率不同的行為,從目前的稅收政策看,應(yīng)該屬于"兼營(yíng)"銷售,是否"兼營(yíng)"僅包括兩項(xiàng)以及兩項(xiàng)以上的銷售行為,稅收政策也沒有給予明確規(guī)定.如果"兼營(yíng)"僅包括兩項(xiàng)以及兩項(xiàng)以上的銷售行為,除此之外就是"一項(xiàng)銷售"行為而不能斷定就是"混合銷售",因?yàn)?一項(xiàng)銷售"行為里面,除了"混合銷售"之外還有一塊"空白"之地.

根據(jù)上文分析,房地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送物品給予潛在客戶,屬于視同銷售,對(duì)此大家基本沒有疑問.對(duì)于一項(xiàng)銷售行為中的"賣房贈(zèng)物",按照目前已有的增值稅稅收政策進(jìn)行判斷,既不屬于"混合銷售"又不屬于"兼營(yíng)".

人們對(duì)于陌生事物的認(rèn)知,總是望熟悉的事物上去靠,稅務(wù)處理也是這樣.實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于實(shí)際客戶的"賣房贈(zèng)物",要么視為"兼營(yíng)",即銷售房屋和贈(zèng)送物品分別適用銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率和銷售貨物的增值稅稅率;要么視為"混合銷售",比如山東國(guó)稅在回答房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的"買房送裝修、送家電如何納稅"的問題時(shí),答到"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈(zèng)送裝修、家電,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營(yíng)銷模式,其主要目的為銷售住房.購(gòu)房者同一支付對(duì)價(jià),可參照混合銷售的原則,按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅".從稅法理論上來說,視為"兼營(yíng)"或者視為"混合銷售"都不正確,但實(shí)務(wù)畢竟是實(shí)務(wù),實(shí)務(wù)就是這樣"湊合"著.

對(duì)于視為"兼營(yíng)"理解的,實(shí)務(wù)中有兩種處理方法.一是"賣房贈(zèng)物"按商業(yè)折扣處理;二是總銷售金額在銷售商品房和物品之間按其公允價(jià)值進(jìn)行分解,分別按適用稅率計(jì)稅.

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于折扣額抵減增值稅應(yīng)稅銷售額問題通知》(國(guó)稅函[2010]56號(hào))的規(guī)定,納稅人采取折扣方式銷售貨物,如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的"金額"欄分別注明,可按折扣后的銷售額征收增值稅.未在同一張發(fā)票"金額"欄注明折扣額,而僅在發(fā)票的"備注"欄注明折扣額的,折扣額不得從銷售額中減除.也就是說,只要企業(yè)實(shí)施的捆綁銷售行為能夠?qū)N售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明,就可以按照折扣后的銷售凈額計(jì)算繳納增值稅,而如果企業(yè)將折扣另開發(fā)票,則不論財(cái)務(wù)上如何處理,均不能從銷售額中減除折扣額繳納增值稅.因此,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際銷售中贈(zèng)送給購(gòu)房者的物品,其價(jià)格可以按照商業(yè)折扣處理.對(duì)于"賣房贈(zèng)物"發(fā)票的開具,因?yàn)橛形锲返某鰩?kù),發(fā)票上需要顯示數(shù)量、單價(jià)、金額、稅率、稅額等;另一方面再將贈(zèng)送物品選中進(jìn)行100%折扣即可.

對(duì)于總銷售金額在銷售商品房和物品之間按其公允價(jià)值進(jìn)行分解的,房屋的銷售按照適用稅率計(jì)算稅額,物品按照其適用稅率計(jì)算稅額,可以同時(shí)開在一張發(fā)票上或分別開具發(fā)票.

對(duì)于視為"混合銷售"理解的,收到的總價(jià)款按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率計(jì)算增值稅,贈(zèng)送的物品不計(jì)算增值稅,發(fā)票欄上也不顯示贈(zèng)物的數(shù)量、單價(jià)、金額、稅率、稅額等,但個(gè)人建議應(yīng)在發(fā)票備注欄里記載贈(zèng)物的基本信息,并設(shè)置好贈(zèng)物的備查賬戶,詳細(xì)記錄贈(zèng)品的購(gòu)進(jìn)、贈(zèng)送、結(jié)余情況.

向員工優(yōu)惠出售產(chǎn)品會(huì)計(jì)分錄?房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理上文介紹了增值稅,企業(yè)所得稅,土地增值稅,個(gè)人所得稅,這四個(gè)稅種的處理方式,簽訂合同的話還是印花稅,對(duì)此大家處理這個(gè)問題應(yīng)該沒有疑問了,還有其他疑問的,可以點(diǎn)擊窗口咨詢?cè)诰€老師答疑!