房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品怎么預(yù)繳稅款

1、預(yù)繳增值稅

(1)預(yù)繳時(shí)間、地點(diǎn)

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

其中主管國(guó)稅機(jī)關(guān)是指項(xiàng)目所在地的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)。

(2)預(yù)征率和計(jì)算

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號(hào))第十一條規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

2、預(yù)繳企業(yè)所得稅

(1)預(yù)繳時(shí)間

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn);第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)在確認(rèn)收入的當(dāng)季度或當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅。

(2)納稅調(diào)整計(jì)算

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅，但對(duì)如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)繳稅款階段的企業(yè)所得稅收入，國(guó)家稅務(wù)總局尚未明確。

土地增值稅從本質(zhì)來(lái)說(shuō)也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%]，即從企業(yè)所得稅角度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

納稅調(diào)增數(shù)=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率(15%)-增值稅附加稅費(fèi)和土地增值稅

3、預(yù)征土地增值稅

(1)預(yù)征時(shí)間

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程(試行)>的公告》(深圳市地方稅務(wù)局公告[2016]7號(hào))：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項(xiàng)次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金?！?/p>

(2)預(yù)征率

《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》(深地稅告[2010]6號(hào))明確，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%。

(3)計(jì)算

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(公告[2016]70號(hào))第一條規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%]

預(yù)征土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品怎么預(yù)繳稅款為會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，從計(jì)算到申報(bào)，都有方法，這些個(gè)規(guī)定，若是照著文字死記硬背是沒(méi)多大用處的，需要在實(shí)踐中理解加記憶。