房地產企業(yè)增值稅計稅依據

預交增值稅環(huán)節(jié)：

根據《國家稅務總局公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅。計算方法為：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，2018年5月1日以后，按10%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據房地產老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經選擇，36個月內不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。需要注意：預收款包括分期取得的預收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預收款。定金屬于預收款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，但是合同成立且用于抵房款時，應當依法預繳或者申報增值稅。

取得增值稅進項稅額的核算：

房地產的增值稅進項稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進項稅額核算是一樣的。

土地價款抵扣政策依據：

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》財稅〔2016〕36號第一條第(三)項第10點：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款。

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產營改增后企業(yè)所得稅預交計稅依據，是含稅還是不含稅?

不含稅，而且這個不含稅的金額跟土地增值稅同期預交時的算法還不一樣。

營改增以后的房地產稅有所改變，房地產企業(yè)設計稅費有以下類型：

1、契稅：主要是在購買土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計稅基礎是購買土地的合同金額(可能回加上土地指標款等，具體不知)。

2、印花稅：計稅基礎和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。

3、增值稅：增值稅是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。

4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%(成都稅率，各地可能會有差異)

5、土地增值稅：分為預繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。預繳的時候按照預收款金額繳納，稅率受項目位置、產品類型、地方政府政策影響各地不同。

6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規(guī)定不同。

7、房產稅：有兩種計稅防范。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎(這個比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次。

8、企業(yè)所得稅：按照應納稅所得額的25%繳納。每個季度預繳，每年4月底之前清繳。同時，預收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同。另外：企業(yè)所得稅、土地增值稅的計稅基礎不含增值稅。

房地產企業(yè)增值稅計稅依據由會計學堂整理，計稅依據是考題中的重點，比如這增值稅的計算，可以是解答題可以是選擇題，但可以肯定的是，這都是樣板題，自己做一次就知道套路了。