你好，已經(jīng)不可以計入開發(fā)成本了哈，因為你已經(jīng)竣工驗收了?，F(xiàn)在只能作為銷售費用入賬。

根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產品的成本項目分為： 發(fā)生制"的原則，分別進行成本核算，做到手續(xù)完備、內容真實、準確及時。按照"收益與費用配比"的原則，正確使用"待攤費用"和"預提費用"科目。???????? 第三章?成本項目和開支范圍??????第六條?? 根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產品的成本項目分為：?? ????1．土地征用及拆遷補償費； 2．前期工程費； 3．建筑安裝工程費；

您好，在確定房地產開發(fā)企業(yè)成本對象時，有的公司進行分期核算，這個分期的標準，實際操作中是按工程進度來劃分，如果進行分期核算，不需要重新單獨建立另一個賬套。

一、房地產開發(fā)成本的組成 　　房地產開發(fā)成本是指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 　　1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發(fā)成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 　　2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%. 　　3.管理費用和籌資成本。房地產開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。 　　二、加強房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算策略 　　1.加強房地產企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設和組織落實。 　　房地產開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關法規(guī)和制度，還應該結合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據(jù)項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 　　2.確定成本核算對象。 　　對于建設一個現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應結合開發(fā)工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設標準適當分類，對區(qū)內公共建筑配套設施中屬于營業(yè)性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。 　　3.設立合理的成本核算項目。 　　正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用，特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 　　4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。 　　對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發(fā)生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發(fā)生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分攤；對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項應按標準預提，包括應付未付的商品房維修基金等。 　　5.重視項目竣工成本結轉核算。 　　已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。開發(fā)完成后，應將其實際成本轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內，應當取得經(jīng)過審價后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發(fā)生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發(fā)產品的明細核算。若屬于出租經(jīng)營的項目，則轉入出租開發(fā)產品的明細核算。商品房的預售業(yè)務在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉賬依據(jù)結轉銷售成本。

同學你好 1、進行公司項目收入、支出及成本費等財務核算，對公司項目的經(jīng)營活動、往來款項、財產物資如實進行全面的記錄、反映、監(jiān)督; ? 2、接受稅務、審計等部門的檢查、監(jiān)督，及時、準確提供所需的各項資料，與各方保持良好的溝通及協(xié)調; ? 3、現(xiàn)金及銀行收付處理，制作記帳憑證，銀行對帳，單據(jù)審核，開具與保管發(fā)票; ? 4、負責與銀行、稅務等部門的對外聯(lián)絡。?? 二、 1 建設項目投資估算 （一）建設項目總投資構成：包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。 固定資產投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業(yè)為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產經(jīng)營活動所占用的全部周轉資金。 建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。 2 房地產項目投資與總成本費用估算 一、房地產開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念 （一）房地產開發(fā)項目投資特點：三種經(jīng)營模式，出售、出租和自主經(jīng)營。 （二）房地產開發(fā)項目總投資 房地產開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。 1、開發(fā)建設投資是指開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等 2、經(jīng)營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉的資金。 （三）開發(fā)產品成本 開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本等。 而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費用進行分類。 開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費。 開發(fā)費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。 例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。該項目總投資70,794萬元，其中開發(fā)建設投資70,644萬元，由開發(fā)產品成本65,644萬元和自營固定資產（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經(jīng)營資金150萬元，在項目結束時（預計38年后）一次收回。則開發(fā)項目總投資構成如圖6-1所示： 如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5,000萬元和經(jīng)營資金150萬元。 二、房地產開發(fā)項目總成本費用構成估算 1、土地費用估算 （1）土地使用權出讓金 土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協(xié)議。 (2)土地征用及拆遷安置補償費 新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產權調換。貨幣補償?shù)慕痤~，應根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。 （3）土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。 （4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發(fā)投資中不多見，但在房地產置業(yè)投資中（如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時）經(jīng)常采用。 （5）土地投資折價 非常常見的合作開發(fā)項目的模式。 2、前期工程費 前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。 （1）項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。 （2）“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0.35%。 3、基礎設施建設費 基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和干道的接口費用。 基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。 4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。 5、公共配套設施建設費 公共配套設施費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 6、開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。 7、管理費用 管理費用是指房地產企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務接待費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。 管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分數(shù)一般為3%。 8、財務費用 財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務費用。 長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務費用可按利息10%估算。 9、銷售費用 銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。 （1）廣告宣傳及市場推廣費 約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低） （2）銷售代理費 約為銷售收入的1.5%—2% （3）其他銷售費用 約為銷售收入的0.5%—1% 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。 10、其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。 11、開發(fā)期間稅費 開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括： （1）配套設施建設費（小區(qū)建安造價的5.5%，單體11%） （2）固定資產投資方向調節(jié)稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收） （3）土地使用稅 （4）建筑工程質安監(jiān)督費 （5）供水增容費（已免征） （6）供電增容費（已免征） （7）物業(yè)管理基金（按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交） （8）其他 12、不可預見費 不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按3%—5%計算。 如果是開發(fā)項目完成后出租或自營的項目，還應估算下列費用： 13、運營費用 運營費用是指房地產項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。 14、修理費用 修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。