二手房屋買賣的稅費以及政策
~丁丁~
于2020-05-07 15:31 發(fā)布 ??574次瀏覽
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職稱: 注冊會計師,中級會計師,經(jīng)濟師,審計師,稅務(wù)師,資產(chǎn)評估師
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持有兩年以上的房屋 只要不是北上廣深四個地方 出售時 免增值稅,稅金及附加
交印花稅 個人所得稅
買方的話 交印花稅 契稅
2020-05-07 15:39:40

一、賣方應(yīng)繳納稅費
(一)增值稅
1、商鋪:銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
2、住房
(1)將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;
(2)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的:①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū),免征增值稅。②北京市、上海市、廣州市和深圳市,個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。
(3)個人銷售自建自用住房免征增值稅;
3、涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅(包括:離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán))。
(二)附加稅費(商鋪%2B住房)
以繳納的增值稅金額為計稅依據(jù),2019年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收(包括自然人個人)。個人免征增值稅的,同時免征城市維護建設(shè)稅及附加。自2016年2月1日起,按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元)的繳納義務(wù)人,免征教育費附加和地方教育附加(包括個體戶含一般納稅人,但不包括按次納稅人的自然人個人)。
1、城市維護建設(shè)稅=增值稅×(1%或5%或7%),納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%。
2、教育費附加 =增值稅×3%
3、地方教育附加 =增值稅×2%
(三)個人所得稅
1、商鋪:以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額,為應(yīng)納稅所得額,再按20%的適用稅率計算繳納“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目個人所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的,對其實行核定征稅。
2、住房:對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房(住房)取得的所得,繼續(xù)免征個人所得稅。
注意情形:
3、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與,對當事雙方不征收個人所得稅:
(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
4、通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置,個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),不征收個人所得稅。
5、以其他無償受贈方式取得的住房對外轉(zhuǎn)讓時,根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定,受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時,以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額,為受贈人的應(yīng)納稅所得額,繳納個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
(四)印花稅
商鋪:按照所載金額的0.5‰計算;住房:個人銷售或購買住房,免征印花稅。注意:繼承、贈與、交換、分割不免。
(五)土地增值稅
1、適用稅率
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;
超過扣除項目金額50%—100%的部分,稅率為40%;
超過扣除項目金額100%—200%的部分,稅率為50%;
超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
2、扣除項目包括:
(1)提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)(發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書)的,按憑據(jù)記載金額并每年加計5%計入扣除項目。
營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù),按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額;增值稅普通發(fā)票,按照發(fā)票所載價稅合計金額;增值稅專用發(fā)票,按照發(fā)票所載不含增值稅金額。
合理費用是指:納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
(2)提供評估機構(gòu)出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的,按評估價格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額,計入扣除項目。
(3)其他扣除項目:轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅;因計算納稅的需要支付的房產(chǎn)評估費;取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅(評估價格中已含契稅的除外)。
3、無法查實計算扣除項目金額的,按照定率征收土地增值稅。
4、其中
(1)個人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅;
(2)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,可以免征土地增值稅。
二、買方應(yīng)繳納稅費
(一)契稅
按不含增值稅的交易價格×稅率征收契稅,契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定,并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。其中:
1、對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。
2、對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)
3、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬,不征契稅。(不包括遺囑繼承)
4、個人無償贈與不動產(chǎn)行為,應(yīng)對受贈人全額征收契稅。其計稅依據(jù)的確定,《契稅暫行條例》規(guī)定,房屋贈與由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定,并依法征收。其稅率的執(zhí)行,因受贈不是購買,應(yīng)當按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行,不能享受個人購買住房的契稅優(yōu)惠政策。
依據(jù):《契稅暫行條例》及實施細則、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)
(二)印花稅
商鋪:按照按所載金額的0.5‰計算;住房:個人銷售或購買住房,免征印花稅。注意:繼承、贈與、交換、分割不免。
(三)個人所得稅(商鋪%2B住房)
1、個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。受贈人無償受贈房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
2、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與,對當事雙方不征收個人所得稅:
(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
2020-05-13 10:35:27

根據(jù)2015年3月30日財政部最新規(guī)定,自2015年3月31日起,由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅,同時依據(jù)交易雙方的不同情況,具體稅費明細如下:
一、契稅:(一般由買方繳納,雙方另有約定除外)
1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納;
2、買方首次購房90平方以上(含90平)144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納;
3、以下情況按照3%繳納:
(1)144(含144平)平方以上 ;
(2)買方不是首次購房 ;
(3)車庫 ;
(4)非普通住宅(商業(yè)用房)
二、營業(yè)稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿2年,144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅
2、房產(chǎn)證不滿2年,按照5.55%繳納營業(yè)稅;
3、房屋面積超過144平方,房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納,計算公式為:(上次購買價格—現(xiàn)在出售價格)*稅率5.55%
4、商鋪差額繳納,計算公式為:(上次購買價格—現(xiàn)在出售價格)*稅率5.55%
三、個人所得稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)
1、房產(chǎn)證滿五年,并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年,按照1%繳納
3、商鋪按照差額繳納,計算公式為:(上次購買價格—現(xiàn)在出售價格)*稅率20%
四、其他費用相對較少:
交易費:6元/平方*房屋平方數(shù)
工本費: 一個證件80元;二個證件90
評估費:評估總額的千分之五(銀行貸款需要繳納)
抵押工本費:100元(銀行貸款需要繳納)
購房證明:20元一份 一般需開3份
公證收費標準: 300元(如不能本人親自辦理,需要辦理本業(yè)務(wù)收費)
2019-05-19 10:33:52

你好 涉及增值稅、附加稅、 印花稅、 房產(chǎn)稅 、 企業(yè)所得稅 、土地使用稅? 等 ;? 小規(guī)??梢詼p半繳納印花稅? 和 房產(chǎn)稅 以及土地使用稅? ?這個去看2019.13號財稅文件 。 符合小微企業(yè)? 按2.5%繳納或者10%繳納所得稅的 ;? ?
2021-08-17 13:57:42

購買的二手房裝修費用不計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。
2017-04-30 08:46:18
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