鐘存老師 解答

2021-07-01 13:02

賣方
增值稅
增值稅附加
印花稅
土地增值稅
所得稅

秋天de味道 追問

2021-07-01 13:32

土地增值稅具體怎么計(jì)算呢？

鐘存老師 解答

2021-07-01 15:23

、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
  2018年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。
  （一）收入2000萬元
  （二）扣除
  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元
  2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元
  3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80萬元，其中：
  （1）利息支出=500*5%=25萬元
  （2）其他=1100*5%=55萬元（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）
  4.稅金=110萬元
  5.加計(jì)扣除=1100*20%=220萬元
  扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510萬元
  （三）增值額=2000-1510=490萬元
  （四）稅率
  增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%
  （五）稅額
  應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元
  土地增值稅納稅申報(bào)表（二）
  （從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）
  九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)
  某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
  解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:
  1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為:
  評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
  2.匯集扣除項(xiàng)目金額。
  3.計(jì)算增值率。
  4.依據(jù)增值率確定適用稅率。
  5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
  應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
  （1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬元）
  （2）允許扣除的稅金27.5萬元
  （3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元）
  （4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）
  （5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
  （6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）
  十、案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法
  王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）
  解析：（一）計(jì)稅收入
  1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元
  2.計(jì)稅收入
  根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
  計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43萬元。
  （二）可扣除房產(chǎn)原值
  根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
  可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元
  （三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金
  1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43萬元；
  2.購(gòu)買時(shí)繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；
  3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬元；
  （四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬元。
  （五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436萬元；
  （六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%
  （七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。