思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:06

2.甲房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅辦法下的銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)項(xiàng)稅額

=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%

思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:07

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；

甲企業(yè)土地增值稅清算收入額

思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:08

案例分析關(guān)于土增稅清算的常見(jiàn)問(wèn)題
來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 人氣：7035 時(shí)間：2019-12-19
摘要：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。
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銷(xiāo)售額扣減土地價(jià)款：減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額如何稅務(wù)處理

國(guó)家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局         姚偉君

  營(yíng)改增后，增值稅和土地增值稅在政策上關(guān)聯(lián)更加緊密，尤其是土地價(jià)款作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要成本，在增值稅處理中可以在銷(xiāo)售額中扣減，對(duì)土地增值稅影響較大。實(shí)務(wù)中，對(duì)于銷(xiāo)售額扣減土地價(jià)款后減少的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理，一些納稅人存在誤解，容易導(dǎo)致計(jì)算出現(xiàn)差錯(cuò)。

  實(shí)例

  A企業(yè)為增值稅一般納稅人，開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售了一幢商業(yè)辦公樓。已知A企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法，取得含稅銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)元。此外，土地價(jià)款為4000萬(wàn)元，其他土地增值稅開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按10%的比例扣除，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目按土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。由于銷(xiāo)售額扣減土地價(jià)款而減少的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（萬(wàn)元）。

  分析

  對(duì)于這330.28萬(wàn)元增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，在計(jì)算、繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？實(shí)務(wù)中，部分納稅人存在誤解。

  有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這部分銷(xiāo)項(xiàng)稅額，不應(yīng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入，而是應(yīng)該沖減成本。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）規(guī)定，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額的，待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證，且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“存貨”“工程施工”等科目。因此，會(huì)計(jì)處理上，這330.28萬(wàn)元增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，應(yīng)沖減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

  按照上述會(huì)計(jì)處理方法，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，這部分納稅人直接將這330.28萬(wàn)元銷(xiāo)項(xiàng)稅額沖減成本，而沒(méi)有注意稅會(huì)差異，未將這部分減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入。

  筆者認(rèn)為，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)70號(hào)公告）第一條規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

  從計(jì)算公式上看，盡管因銷(xiāo)售額扣減土地價(jià)款而減少了增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，但增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額是土地增值稅應(yīng)稅收入的抵減項(xiàng)。因此，減少的這330.28萬(wàn)元銷(xiāo)項(xiàng)稅額，應(yīng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入。

  處理

  筆者提示相關(guān)納稅人，對(duì)于因銷(xiāo)售額扣減土地價(jià)款而減少的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，要關(guān)注其后續(xù)稅務(wù)處理，準(zhǔn)確計(jì)算、繳納土地增值稅。仍以A公司為例，具體來(lái)說(shuō)，其土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算，可分為四步：

  第一步，計(jì)算增值稅銷(xiāo)售額。

  根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。也就是說(shuō)，銷(xiāo)售額＝（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）。此時(shí)，A企業(yè)該項(xiàng)目銷(xiāo)售額=（10000-4000）÷（1+9%）=5504.59（萬(wàn)元）。

  第二步，計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

  增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額＝銷(xiāo)售額×稅率。即A企業(yè)該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=5504.59×9%=495.41（萬(wàn)元）。

  第三步，計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入。

  按照70號(hào)公告的規(guī)定，A企業(yè)該項(xiàng)目的土地增值稅應(yīng)稅收入=10000-495.41=9504.59（萬(wàn)元）。

  第四步，計(jì)算土地增值稅稅款。

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，不考慮與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，計(jì)算土地增值稅稅額。其中，應(yīng)稅收入為9504.59萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目=（4000+2000）×（1+30%）=7800（萬(wàn)元）；增值額=9504.59-7800=1704.59（萬(wàn)元）；增值率=1704.59÷7800=21.85%，適用30%稅率，速算扣除系數(shù)為0。因此，A企業(yè)該項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)納稅額=1704.59×30%=511.38（萬(wàn)元）。

  筆者建議，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，要重視并做好土地價(jià)款的稅務(wù)管理工作，加強(qiáng)對(duì)增值稅和土地增值稅政策的學(xué)習(xí)，準(zhǔn)確理解具體稅務(wù)處理要求，避免實(shí)務(wù)中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

歸集建安費(fèi)：還有更好的方法

湖南大學(xué)工商管理學(xué)院 曹越 國(guó)家稅務(wù)總局瀏陽(yáng)市稅務(wù)局 宋德會(huì)

  近期，筆者在實(shí)務(wù)中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)的歸集和計(jì)算存在困惑。其實(shí)，土地增值稅政策性強(qiáng)、清算規(guī)則復(fù)雜，涉及法律法規(guī)廣泛，在實(shí)際操作中難度頗高，尤其是建筑安裝費(fèi)等成本費(fèi)用歸集問(wèn)題，一直是企業(yè)實(shí)操中的難點(diǎn)。從建安費(fèi)的歸集原理出發(fā)，筆者認(rèn)為，可探索一種創(chuàng)新的分?jǐn)偡椒ǎ瑤椭髽I(yè)高效、準(zhǔn)確地歸集建安費(fèi)。

  建安費(fèi)歸集難度大

  建筑安裝工程費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建安費(fèi)），指以出包方式支付給承包單位的建安費(fèi)，和以自營(yíng)方式發(fā)生的建安費(fèi)。其中，以自營(yíng)方式發(fā)生的建安費(fèi)是企業(yè)進(jìn)行建筑安裝工程所發(fā)生的一切費(fèi)用，主要包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)等直接費(fèi)用，管理費(fèi)等間接費(fèi)用和相關(guān)稅金。建安費(fèi)的歸集，一直是企業(yè)辦理土地增值稅清算的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。

  按照現(xiàn)行政策規(guī)定，土地增值稅清算，應(yīng)按不同類(lèi)型房地產(chǎn)，分別計(jì)算增值額、增值率，分別繳納土地增值稅。這就要求企業(yè)在辦理土地增值稅清算時(shí)，按照房地產(chǎn)的三種類(lèi)型，即普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建造費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配。也就是說(shuō)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)，這三種房地產(chǎn)類(lèi)型，是土地增值稅最基本的計(jì)稅單位和最基本的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。

  《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第五款規(guī)定，納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。據(jù)此，企業(yè)在歸集建安費(fèi)時(shí)，應(yīng)該按照受益對(duì)象據(jù)實(shí)歸集。

  實(shí)際操作困惑多

  實(shí)際工作中，要按受益對(duì)象據(jù)實(shí)歸集建安費(fèi)，企業(yè)操作起來(lái)難度頗高。

  對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，憑證管理是其土地增值稅清算的一大“難關(guān)”。在實(shí)操中，土地增值稅的清算，普遍是根據(jù)合法有效發(fā)票等單據(jù)上載明的扣除項(xiàng)目金額，據(jù)實(shí)歸集或分?jǐn)偟酵恋卦鲋刀惖某杀緦?duì)象中去。但由于各成本對(duì)象實(shí)際發(fā)生的成本，與發(fā)票所載金額之間，很難確定對(duì)應(yīng)關(guān)系，企業(yè)在實(shí)操中要將每份發(fā)票所載金額，按成本對(duì)象進(jìn)行歸集難度很大。

  對(duì)于未計(jì)入工程承包價(jià)內(nèi)的甲供材料金額、未開(kāi)具發(fā)票的質(zhì)保金、不予扣除的違規(guī)發(fā)票金額等，企業(yè)要按成本對(duì)象歸集、分?jǐn)?，?jì)算十分復(fù)雜，會(huì)影響成本分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性。尤其是對(duì)于正負(fù)零以下建筑物來(lái)說(shuō)，其單位建安成本大大高于地上單位建筑成本。哪些成本應(yīng)歸集為地下室無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)（位）的直接費(fèi)用，哪些成本應(yīng)歸集為整體項(xiàng)目的共同費(fèi)用，操作難度大，稅法也并未明確。因此，一般情況下，納稅人將正負(fù)零以下建筑物的建安費(fèi)與地上建筑的建安費(fèi)合并為共同成本費(fèi)用，并采用建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?br/>
  筆者在調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，按成本對(duì)象歸集建安費(fèi)很有挑戰(zhàn)。這是因?yàn)?，建安費(fèi)涉及工程計(jì)價(jià)問(wèn)題，而建筑工程的工程量清單計(jì)價(jià)又是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的工作，涉及復(fù)雜規(guī)則和專(zhuān)業(yè)計(jì)算，如果工程項(xiàng)目未按成本對(duì)象進(jìn)行工程預(yù)算、決算，企業(yè)財(cái)務(wù)人員將無(wú)法按成本對(duì)象歸集。而對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)，也不會(huì)同意按成本對(duì)象核算工程款。一矛一盾，問(wèn)題難解。

  創(chuàng)新方法可探索

  目前，在計(jì)算各成本對(duì)象增值額時(shí)，常見(jiàn)的做法是，先將各成本項(xiàng)目歸集的成本費(fèi)用分步分?jǐn)偟礁鞒杀緦?duì)象中，再分別計(jì)算出各成本對(duì)象的增值額和增值率。不過(guò)，建安費(fèi)分?jǐn)倶I(yè)務(wù)較為復(fù)雜，且土地增值稅清算牽一發(fā)而動(dòng)全身，導(dǎo)致許多企業(yè)財(cái)稅人員“如墜迷霧”。因此，在成本費(fèi)用分?jǐn)偵?，需要?jiǎng)?chuàng)新計(jì)算方式。

  筆者認(rèn)為，可先計(jì)算出各項(xiàng)成本費(fèi)用分?jǐn)偙嚷?，然后將共同成本費(fèi)用乘以分?jǐn)偙嚷剩瑥亩?jì)算出各成本對(duì)象的扣除金額。這一做法能有效簡(jiǎn)化成本核算過(guò)程，無(wú)需將公共配套設(shè)施作為過(guò)渡成本對(duì)象，對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行多次分?jǐn)傆?jì)算。通過(guò)推算，分?jǐn)偮实挠?jì)算公式為：分?jǐn)偮?∑（單棟建筑物可售面積占清算項(xiàng)目總可售面積之比×該建筑物使用層高系數(shù)計(jì)算的各類(lèi)型房地產(chǎn)的可售面積占該建筑物加權(quán)后總可售面積之比）。

  具體來(lái)說(shuō)，單棟建筑物可售面積占清算項(xiàng)目總可售面積之比，指按建筑面積法確定的比例。該建筑物使用層高系數(shù)計(jì)算出的各類(lèi)型房地產(chǎn)的可售面積占該建筑物加權(quán)后總可售面積之比，則是通過(guò)層高系數(shù)法，對(duì)商居綜合樓的建安成本進(jìn)行調(diào)整所確定的比例。二者的乘積就是每一棟樓的各成本對(duì)象的建安費(fèi)分?jǐn)偙嚷省?br/>
  值得注意的是，在建安費(fèi)的歸集上，各地執(zhí)行口徑存在一定的差異，筆者提供的這一方法，主要適用于按共同成本方式歸集建安費(fèi)的情形。雖然簡(jiǎn)便，但在計(jì)算精準(zhǔn)度上存在一定瑕疵，并不一定能夠得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。因此，企業(yè)如果要適用這一方法，建議提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好充分溝通。

清算：如此“籌劃”要不得

 國(guó)家稅務(wù)總局淮安市淮安區(qū)稅務(wù)局 吳昊 王金順

  最近一段時(shí)間，筆者遇到的土地增值稅清算申報(bào)業(yè)務(wù)開(kāi)始多了起來(lái)。土地增值稅自行清算申報(bào)，一直是實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常具有時(shí)間跨度長(zhǎng)、過(guò)程步驟多、涉及部門(mén)廣等特點(diǎn)。納稅人往往在復(fù)雜的開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行所謂的“稅務(wù)籌劃”，以達(dá)到少繳稅款的目的。充分認(rèn)識(shí)土地增值稅自行清算的復(fù)雜性，深入剖析土地增值稅自行清算工作中的典型問(wèn)題，有利于企業(yè)提升清算成效，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  常見(jiàn)違規(guī)操作

  從筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)不深刻，對(duì)政策的理解不到位，存在一些違規(guī)操作。

  借口資料殘缺，申請(qǐng)核定征收。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲公司于2011年建造開(kāi)發(fā)了一小區(qū)。由于開(kāi)發(fā)當(dāng)時(shí)土地成本較低，如果按查賬征收方式進(jìn)行清算，需要補(bǔ)稅近1000萬(wàn)元。于是，甲公司故意隱瞞相關(guān)資料，以造成資料缺失的假象，從而采用核定征收方式進(jìn)行清算，在清算申報(bào)環(huán)節(jié)無(wú)需補(bǔ)稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)向相關(guān)行政主管部門(mén)函調(diào)等方式，獲得了整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必備的核心資料后，要求甲公司按照查賬征收方式進(jìn)行清算。最終，該項(xiàng)目需補(bǔ)稅近1000萬(wàn)元。

  審核補(bǔ)稅不罰款，自行清算鉆空子。土地增值稅清算審核，與一般的稅務(wù)稽查和檢查不同。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）的規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的審核稅款，不加收滯納金，截至目前也并無(wú)罰款規(guī)定。于是，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)隱瞞銷(xiāo)售收入，對(duì)同時(shí)間銷(xiāo)售的、同地段同樓層單位，設(shè)計(jì)了不同的單位售價(jià)，虛列擴(kuò)大開(kāi)發(fā)成本，降低增值率，借機(jī)申報(bào)大額退稅。但如此一來(lái)，企業(yè)后續(xù)可能需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并繳納相應(yīng)的滯納金，風(fēng)險(xiǎn)隱患頗高。

  自設(shè)隱蔽工程，無(wú)法自圓其說(shuō)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)乙公司認(rèn)為，自己所建造項(xiàng)目的地下樁基工程隱蔽，而高樓建成后，地下工程將無(wú)法查看核對(duì)，故賬面虛列成本，忽視了事前對(duì)地下樁基的地形勘察和設(shè)計(jì)論證。可是，地下樁基工程施工不能隨意，即使是提供了地形的勘察設(shè)計(jì)資料，還需要符合合同、發(fā)票、決算報(bào)告以及現(xiàn)金流四者一致等要求。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核過(guò)程中下達(dá)通知書(shū)，要求企業(yè)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)提供合同、決算報(bào)告、發(fā)票、現(xiàn)金流相一致的證明資料。最終，乙公司因無(wú)法提供相關(guān)明細(xì)資料，對(duì)應(yīng)成本無(wú)法扣除。

  混淆公共配套設(shè)施，計(jì)算出現(xiàn)偏差。在實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)車(chē)位、閣樓等設(shè)施，在未經(jīng)認(rèn)定的情況下，直接作為公共配套設(shè)施，在清算時(shí)直接全部扣除。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，拿地后進(jìn)行了整體開(kāi)發(fā)，因此不區(qū)分開(kāi)發(fā)房產(chǎn)類(lèi)型以計(jì)算不同的增值率，未分類(lèi)型計(jì)算增值額，而是整體計(jì)算銷(xiāo)售收入、土地出讓金和契稅、開(kāi)發(fā)成本及稅金附加，不符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）的有關(guān)要求。

  怎樣確保合規(guī)

  對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)處理合規(guī)，需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：

  檔案資料保管好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往涉及十余個(gè)行政主管部門(mén)，各項(xiàng)手續(xù)所需資料較多，加之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往跨年度、時(shí)間長(zhǎng)，平常應(yīng)付各類(lèi)檢查來(lái)回使用容易丟失。建議企業(yè)保管好相關(guān)檔案資料，及時(shí)整理，最好電子掃描存檔，以防丟失。

  惡意籌劃不可取。在遵從稅法前提下，稅法允許善意的合法合理節(jié)稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)事前開(kāi)展籌劃，提前測(cè)算好增值率，注意對(duì)法定扣除要件的管理，特別是要注重索取合規(guī)票據(jù)，并采取正確的應(yīng)對(duì)策略，預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，而不能事后造假，無(wú)中生有，自造名目虛列成本，或隨意人為擴(kuò)大成本費(fèi)用。否則，企業(yè)將自行承擔(dān)違法違規(guī)的后果。

  審核政策要了解。土地增值稅自行清算申報(bào)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要經(jīng)常參加土地增值稅清算涉稅政策及實(shí)務(wù)操作層面培訓(xùn)，知曉并鉆研土地增值稅相關(guān)政策，把土地增值稅清算的優(yōu)惠政策用足用好。例如，增值率在20%以下的標(biāo)準(zhǔn)普通住宅，可享受土地增值稅免稅政策，企業(yè)在計(jì)算扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，要把該扣除的項(xiàng)目扣除到位。

  造價(jià)定額可關(guān)注。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)，會(huì)按年份對(duì)不同類(lèi)型的建筑結(jié)構(gòu)測(cè)算出建安成本造價(jià)定額，以供審核時(shí)參考，企業(yè)可關(guān)注相關(guān)信息。即使當(dāng)年沒(méi)有預(yù)警值，審核人員也可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)期刊上公布的建安造價(jià)。提醒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，切忌盲目追求多列建安成本，以達(dá)到少繳稅款目的。

  分?jǐn)偡椒殰?zhǔn)確。舉例來(lái)說(shuō)，無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)庫(kù)如果作為公共配套設(shè)施處理，在銷(xiāo)售合同、規(guī)劃許可證附件列明，且符合公共配套設(shè)施相關(guān)條件，并辦理了移交手續(xù)的，才能在土地增值稅清算審核時(shí)予以扣除。此外，分期開(kāi)發(fā)的土地成本，或土地成本在同一期住宅與商業(yè)之間分?jǐn)?，選用占地面積法還是建筑面積法，對(duì)計(jì)算結(jié)果會(huì)產(chǎn)生一定的影響，企業(yè)需根據(jù)立項(xiàng)和規(guī)劃等相關(guān)資料，合理確認(rèn)其分?jǐn)偡椒ā?br/>
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思頓喬老師 解答

2021-11-10 00:10

您自己看一下 中國(guó)稅務(wù)報(bào)里面的，情況非常多