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土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
其中，增值額=不含稅收入-扣除項目金額
計算土地增值稅應(yīng)納稅額，可以分為五步：




1、確認(rèn)收入




需要注意，這里的收入為不含增值稅的收入，納稅人主體及適用增值稅計稅方式不同具體計算也有所差異。




①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般計稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-（含稅收入-地價款）÷（1+9%）×9%




②非房地產(chǎn)企業(yè)（一般計稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-含稅收入÷（1+9%）×9%=含稅收入÷（1+9%）




③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）：




不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-含稅收入÷（1+5%）×5%=含稅收入÷（1+5%）




④非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）：




自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入÷（1+5%）




非自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-（含稅收入-購買價款）÷（1+5%）×5%




2、計算扣除項目金額




扣除項目及金額的計算需要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓新房還是轉(zhuǎn)讓舊房。




①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房




房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，扣除項目包括5項：取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及其他扣除項目。




取得土地使用權(quán)所支付的金額包括從一級市場取得土地使用權(quán)支付的出讓金，以及從二級市場取得土地使用權(quán)支付的金額，同時過戶手續(xù)費，契稅也可以計入。




房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。




房地產(chǎn)開發(fā)費用，即銷售費用、管理費用及財務(wù)費用，分兩種情況計算，若能夠取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С銮夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的（財務(wù)費用），房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；若不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒒虿荒苋〉媒鹑跈C(jī)構(gòu)提供的貸款證明的，則房地產(chǎn)開發(fā)費用=（土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)，具體扣除比例（5%以內(nèi)，10%以內(nèi)）由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。




轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金包括印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育費附加。




其他扣除項目，房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除的項目金額=（土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。




②非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房




扣除項目包括4項，取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，非房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房不享受加計扣除。具體4項扣除項目金額的計算與房地產(chǎn)企業(yè)一致。




③轉(zhuǎn)讓舊房




轉(zhuǎn)讓舊房，分為兩種情況，一種是可以取得評估價格的，另一種是不得取得評估價格，按照購房發(fā)票計算扣除項目。




情形一：可以取得評估價格




扣除項目包括3項：取得土地使用權(quán)時支付的地價款或出讓金、房屋及建筑物的評估價格（舊房評估價格=重置成本價×成新度折扣率）、相關(guān)稅金（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加以及印花稅）。




情形二：不能取得評估價格，提供購房發(fā)票扣除




不能取得評估價格的，納稅人可以通過購房發(fā)票計算扣除項目金額，具體包括3項：發(fā)票上注明的購房價款（營改增之前的，包括營業(yè)稅；營改增之后的，進(jìn)項稅額抵扣了的，則需要扣除增值稅）、發(fā)票加計扣除額（從購買年度至轉(zhuǎn)讓年度指每年加計5%計算）、稅金（包括轉(zhuǎn)讓時需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅以及當(dāng)年購買房地產(chǎn)時繳納的契稅）。




3、計算增值額




增值額=不含稅收入-扣除項目金額




4、計算增值率，確認(rèn)適用稅率及速算扣除系數(shù)




增值率=增值額÷扣除項目金額