直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅如何計算

轉(zhuǎn)讓土地需要繳納增值稅,繳稅方式根據(jù)土地使用權(quán)取得時間的不同會有所區(qū)別,納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅,也可以選擇按3%的征收率全額計稅.

轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán),根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的征收率全額計稅.

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅案例分析

我公司向另一房地產(chǎn)公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地,擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn),并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整,并委托中介機構(gòu)進行了規(guī)劃方案設(shè)計、勘查設(shè)計等,已支付的部份設(shè)計費計入了開發(fā)成本,同時因項目進行招商發(fā)生了部份費用直接計入了管理費用.后因其他原因,我公司將尚未開工的該地塊進行了轉(zhuǎn)讓,請問:該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除,期間費用及利息可否按比例扣除?若認定為直接轉(zhuǎn)讓土地,根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費.那么我公司已發(fā)生的開發(fā)成本(規(guī)劃方案設(shè)計、勘查設(shè)計、景觀綠化養(yǎng)護支出)及相關(guān)費用如何扣除?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)文件第六條二款規(guī)定:"對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用,和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)."

因此你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中,對開發(fā)成本可以加計20%扣除,但期間費用及利息不得扣除.

如你公司實質(zhì)上屬于未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,則根據(jù)第六條一款規(guī)定:"對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,其目的主要是抑制"炒"買"炒"賣地皮的行為."

則相應(yīng)的相關(guān)費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目.

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅如何計算?營改增前,大家可以選擇兩種計算方式,一種是按照5%的征收率計算繳納增值稅,也可以選擇按3%的征收率全額計稅,營改增后就只能按3%的征收率全額計稅,制度的改革是一種趨勢,最后會計學(xué)堂小編建議大家時常關(guān)注,以免工作出現(xiàn)失誤.