房地產(chǎn)企業(yè)收到的稅票有哪些

答：一、工程發(fā)包的發(fā)票取得

1、大包合同的發(fā)票取得。

房地產(chǎn)企業(yè)如果將工程發(fā)包給建筑企業(yè)（包工包料），那么建筑企業(yè)開具的發(fā)票，應(yīng)該全額按10%或者3%開具發(fā)票，區(qū)別就在于老項(xiàng)目（或甲供）與新項(xiàng)目。

同時(shí)，需要提醒到大家，總局2016年第23號(hào)公告規(guī)定，提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。而在土地增值稅的規(guī)定（總局2016年70號(hào)公告）也是非常明確的，對(duì)發(fā)票的備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，土增稅不得稅前扣除。

2、甲供工程的發(fā)票取得。

在營改增之前甲供部分是需要建筑企業(yè)交納營業(yè)稅，營改增之后不存在這個(gè)問題。營改增初期，為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易征收，那么房地產(chǎn)企業(yè)可能取得的就是3%的增值稅發(fā)票。而根據(jù)財(cái)稅〔2017〕58號(hào)文件的規(guī)定，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。使得建筑企業(yè)只可以簡易計(jì)稅（不可以選擇），房地產(chǎn)企業(yè)就只能取得3%的增值稅發(fā)票。

二、總分包工程的發(fā)票開具

建筑企業(yè)總包納稅人以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，計(jì)算應(yīng)繳納的稅款。但是，給房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票時(shí)，需要全額開具。

案例:A公司承包一項(xiàng)甲供工程，2018年1月結(jié)算款600萬，支付給分包方240萬，其中分包方自產(chǎn)材料200萬，人工40萬，問發(fā)票該如何開具？如果分包方的材料是外購的，又該如何開票呢？

我們先來講講分包方自產(chǎn)材料的處理方式：A公司按差額征稅，A公司取得600萬工程款，分給分包方240萬，那么A公司的稅款為： (600-240)÷1.03×0.03=10.49萬

有些穗友就提出了疑慮：對(duì)于總包方取得的200萬自產(chǎn)貨物的發(fā)票（稅率16%），是不是不可以抵減總包方的工程款收入？這是一個(gè)誤解，按照稅法的規(guī)定，分包方自產(chǎn)的貨物也是分包工程款的一部分，即使發(fā)票是貨物的發(fā)票，因此這部分也是可以抵減的。

當(dāng)然，如果分包單位材料純粹是外購，那么這240萬可以理解為完全外包，差額納稅扣除240萬就不存在任何爭議。

三、混合銷售的發(fā)票開具

房地產(chǎn)企業(yè)如果向商貿(mào)企業(yè)采購玻璃幕墻（外購），同時(shí)對(duì)方提供安裝的，應(yīng)該全額按照銷售貨物開具發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該取得16%的增值稅發(fā)票。

但是，如果商貿(mào)企業(yè)自產(chǎn)玻璃幕墻，銷售給房地產(chǎn)企業(yè)并提供安裝服務(wù)的，就需要分別給房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售貨物發(fā)票（稅率16%）及提供建筑勞務(wù)發(fā)票（稅率10%征收率3%）?！究偩止?017年第11號(hào)-關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告】

另外，有一種特殊情況需要大家格外注意，即關(guān)于電梯銷售及安裝稅務(wù)總局有特殊的相關(guān)規(guī)定：

一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。納稅人對(duì)安裝運(yùn)行后的電梯提供的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅。

四、掛靠經(jīng)營發(fā)票開具

案例：自然人A以建筑企業(yè)B的名義承攬了一項(xiàng)工程，B簽訂合同并開具發(fā)票，那么B開具的發(fā)票是否屬于虛開呢？

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2014年第39號(hào)的規(guī)定：

1、納稅人向受票方納稅人銷售了貨物，或者提供了增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)；

2、納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的款項(xiàng)，或者取得了索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)；

3、納稅人按規(guī)定向受票方納稅人開具的增值稅專用發(fā)票相關(guān)內(nèi)容，與所銷售貨物、所提供應(yīng)稅勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)相符，且該增值稅專用發(fā)票是納稅人合法取得、并以自己名義開具的。

符合以上規(guī)定的不屬于虛開發(fā)票；因此對(duì)于A以B的名義承攬工程，并且B簽訂合同，那么收取工程款的就是B，所以這種情況不屬于虛開發(fā)票。

五、集團(tuán)內(nèi)部共享資質(zhì)發(fā)票的開具

例：建筑集團(tuán)總部中標(biāo)，授權(quán)給分公司施工，那么發(fā)票該如何開具，是否會(huì)涉及到虛開？

總公司中標(biāo)，由分公司施工，發(fā)票應(yīng)由實(shí)際施工的分公司開具，不屬于虛開發(fā)票，并且這個(gè)發(fā)票是允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào)的規(guī)定，建筑企業(yè)與發(fā)包方簽訂建筑合同后，以內(nèi)部授權(quán)或者三方協(xié)議等方式，授權(quán)集團(tuán)內(nèi)其他納稅人（以下稱“第三方”）為發(fā)包方提供建筑服務(wù)，并由第三方直接與發(fā)包方結(jié)算工程款的，由第三方繳納增值稅并向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票，與發(fā)包方簽訂建筑合同的建筑企業(yè)不繳納增值稅。發(fā)包方可憑實(shí)際提供建筑服務(wù)的納稅人開具的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款應(yīng)該怎么開票

按照財(cái)稅【2016】36號(hào)文件關(guān)于納稅義務(wù)時(shí)間的規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。也就是說，文件并沒有規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

當(dāng)然，國家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告中規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

我們要注意，納稅義務(wù)時(shí)間指的是在那個(gè)時(shí)間有了納稅義務(wù)，需要申報(bào)納稅；而18號(hào)文件規(guī)定的是一種預(yù)繳增值稅的情形，并不是說企業(yè)產(chǎn)生了納稅義務(wù)。從法理上來講，是不一樣的。（當(dāng)然，從實(shí)操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發(fā)票的角度來說，到了納稅義務(wù)時(shí)間，企業(yè)應(yīng)該向客戶開具發(fā)票；而預(yù)繳增值稅時(shí)，并沒有到納稅義務(wù)時(shí)間，不應(yīng)該給客戶開發(fā)票。

因此，從法理上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)開具收據(jù)就可以，而不用開具發(fā)票。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請(qǐng)購房補(bǔ)貼時(shí)均需提供發(fā)票，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法：

允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。（河南等）

有些地方堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具收據(jù)。待購房交易正式完成后，購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票。（新疆、江西等）

國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規(guī)定：……

（十一）增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。……

按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，應(yīng)該向購房者開具增值稅普通發(fā)票，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)收到的稅票有哪些，也介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款應(yīng)該怎么開票。作為一名房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)，一定要明白房地產(chǎn)企業(yè)是可以取得很多稅票的，這些稅票很多都是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。如果你不是很明白，那么咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。