由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，在房屋開發(fā)過程中企業(yè)先獲得對(duì)客戶的預(yù)售款，待建筑物竣工驗(yàn)收合格后再結(jié)算收入?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睍?huì)計(jì)處理主要涉及以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：預(yù)繳土地增值稅的核算、計(jì)提和預(yù)提土地增值稅的核算、匯算清繳土地增值稅的核算。

一. 預(yù)繳土地增值稅的核算

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，不能確認(rèn)收入，會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

對(duì)于預(yù)收款，需要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳稅款時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

此時(shí)，由于收入未能確認(rèn)，不能將預(yù)繳的稅金計(jì)入當(dāng)期損益。

二、計(jì)提和預(yù)提土地增值稅的核算

預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時(shí)

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

同時(shí)，對(duì)已繳納的稅金，計(jì)提土地增值稅并計(jì)入當(dāng)期損益借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

土地增值稅是取得預(yù)收款時(shí)先預(yù)繳稅金，清算時(shí)再匯算清繳、多退少補(bǔ)。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入與費(fèi)用配比原則，企業(yè)還需要預(yù)提一定金額的土地增值稅，以避免低估費(fèi)用和負(fù)債、高估利潤。預(yù)提該部分稅金時(shí)借：營業(yè)稅金及附加

貸：其他應(yīng)付款——預(yù)提土地增值稅（此處不宜貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，因?yàn)閺亩惙ń嵌戎v，納稅義務(wù)還沒有發(fā)生，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)易引起誤解。）在這里，計(jì)提是根據(jù)預(yù)繳的稅款提取的土地增值稅，預(yù)提是對(duì)超過預(yù)繳稅款部分提取的土地增值稅，實(shí)務(wù)中計(jì)提與預(yù)提往往混用。

三、匯算清繳土地增值稅的核算

匯算清繳土地增值稅時(shí)，如果總稅款大于計(jì)提和預(yù)提數(shù)，則對(duì)于其差額借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

同時(shí)

借：其他應(yīng)付款——預(yù)提土地增值稅

貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

如果總稅款小于計(jì)提和預(yù)提數(shù)，則對(duì)于其差額

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

貸：營業(yè)外收入

同時(shí)

借：其他應(yīng)付款——預(yù)提土地增值稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

實(shí)際補(bǔ)交稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

四、 確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提土地增值稅后計(jì)入其他應(yīng)付款，但在當(dāng)年計(jì)征所得稅時(shí)不允許稅前扣除，這就造成了其他應(yīng)付款賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的不一致，形成可抵扣暫時(shí)性差異，從而需要確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。此時(shí)，會(huì)計(jì)處理為：

借：遞延所得稅資產(chǎn)

貸：所得稅費(fèi)用——遞延所得稅費(fèi)用