應(yīng)對(duì)建議：對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表首先要關(guān)注企業(yè)報(bào)表的合并范圍，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，除本公司財(cái)務(wù)報(bào)表外，若目標(biāo)公司有子公司或能對(duì)其施加控制的公司，除該公司在清理、破產(chǎn)或不能控制外，都應(yīng)編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表，將全部子公司納入合并范圍，不得從隱藏虧損等角度出發(fā)而選擇性地合并。

二、 “乾坤大挪移”，轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流科目

操縱方式：現(xiàn)金流和稅收是企業(yè)較難作假的兩大科目，也是盡調(diào)所關(guān)注的重點(diǎn)。企業(yè)的收入容易虛增，但現(xiàn)金流量表受期初、期末的真實(shí)貨幣資金數(shù)影響，較難操縱。正因?yàn)椤敖?jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流”是較為重要的考核指標(biāo)，反應(yīng)了企業(yè)通過(guò)正常經(jīng)營(yíng)的償債能力，因此，存在企業(yè)將部分明明屬于“融資”甚至“投資”的現(xiàn)金流入，轉(zhuǎn)入到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入中，虛增企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的情況。

應(yīng)對(duì)建議：

1．企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入應(yīng)該等于：當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入數(shù)+應(yīng)收賬款減少數(shù)-應(yīng)收賬款增加數(shù)+預(yù)收賬款增加數(shù)-預(yù)收賬款減少數(shù)。若不等的，應(yīng)詢問(wèn)其原因；

2．關(guān)注“其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流入”，此處一般是營(yíng)業(yè)外收入，不應(yīng)該太大，若數(shù)額過(guò)大的，應(yīng)詢問(wèn)其構(gòu)成，是否是從投、融資流入中轉(zhuǎn)入的。

三、 “賬外設(shè)賬”，私藏小金庫(kù)或借貸款

操縱方式：國(guó)家三令五申嚴(yán)令禁止賬外設(shè)賬，但總有一些采用虛列費(fèi)用等多種方式，套取資金，另行設(shè)賬，以記錄不法經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。主要方式有：賬外現(xiàn)金賬和銀行存款賬，即小金庫(kù)賬；賬外資產(chǎn)賬，即小倉(cāng)賬；賬外負(fù)債賬，即民間借貸而來(lái)的資金，再通過(guò)股東借款形式，一筆金融；賬外成本、權(quán)益，利潤(rùn)賬等。

應(yīng)對(duì)建議：通過(guò)報(bào)表科目之間的勾稽關(guān)系、往來(lái)款的分析，對(duì)交易對(duì)手實(shí)際控制人、財(cái)務(wù)人員進(jìn)行訪談等方法來(lái)發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，結(jié)合企業(yè)所在行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)的控制環(huán)境、管理當(dāng)局的誠(chéng)信程度來(lái)綜合分析。

四、 “寅吃卯糧”，通過(guò)應(yīng)收款掛賬虛增收入

操縱方式：通過(guò)應(yīng)收款掛賬的方式虛增企業(yè)收入；通過(guò)以收據(jù)代替發(fā)票這種手法經(jīng)常用來(lái)偷逃稅款。

應(yīng)對(duì)建議：對(duì)于企業(yè)的此種操縱方式，可以通過(guò)抽取企業(yè)某月記錄收支的主賬戶的銀行流水單、取得納稅申報(bào)表，倒算稅率和收入的比例關(guān)系。特別的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，還可以通過(guò)網(wǎng)簽核實(shí)去化率的真實(shí)性等方式驗(yàn)證。

五、 “變相融資”，通過(guò)售后返租、租金回報(bào)承諾方式促銷

操縱方式：在房地產(chǎn)商鋪銷售中，通過(guò)承諾未來(lái)幾年的年化收益，實(shí)現(xiàn)變相融資的目的。為規(guī)避相關(guān)法規(guī)的限制，一般采取項(xiàng)目公司簽署售房合同，同時(shí)由關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司簽署一份委托經(jīng)營(yíng)合同，在此合同中承諾每年的租金回報(bào)，來(lái)達(dá)到一個(gè)快速銷售的目的，使前期收款金額大，但實(shí)際導(dǎo)致企業(yè)層面未來(lái)的償付義務(wù)，構(gòu)成企業(yè)層面整體的或有負(fù)債，在信托期內(nèi)也有償付義務(wù)。商鋪售后包租投資風(fēng)險(xiǎn)極大，在漫長(zhǎng)的包租期中業(yè)主包租租金回報(bào)并無(wú)保障。一些開(kāi)發(fā)商會(huì)在收到購(gòu)房款后轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，導(dǎo)致商鋪很難正常運(yùn)營(yíng)，購(gòu)房者無(wú)法正常收到租金，甚至有的項(xiàng)目通過(guò)售后包租進(jìn)行非法集資。（《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！保╋L(fēng)險(xiǎn)隱患包括：一是可能存在欺詐，開(kāi)發(fā)商在以所開(kāi)發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時(shí)，向購(gòu)房者銷售該項(xiàng)目，有的甚至是攜款逃匿；二是開(kāi)發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂；三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒(méi)有現(xiàn)金流兌付等。

應(yīng)對(duì)建議：售后返租本身是一種促銷方式，在本身合規(guī)前提下，不能影響信托對(duì)資產(chǎn)售價(jià)的判斷。

1．通過(guò)明訪、暗訪售樓部，電話咨詢，查詢網(wǎng)上推介信息，了解是否存在上述情況；

2．若存在，查看周邊可比樓盤的售價(jià)，了解去除售后反租這部分虛高部分后，真實(shí)的售價(jià)和資產(chǎn)價(jià)值。

六、 “打腫臉充胖子”，通過(guò)評(píng)估等方式虛增資產(chǎn)

操縱方式：包括直接虛增土地成本和通過(guò)評(píng)估增值增加資產(chǎn)價(jià)值、通過(guò)虛增投入的方式增大自有資金投入比例，同時(shí)夸大自身資產(chǎn)數(shù)額。

應(yīng)對(duì)建議：

1．土地款：取得土地成交確認(rèn)書、出讓合同、土地款支付憑證和相應(yīng)的稅費(fèi)完稅憑證，匯總加計(jì)總金額與入賬金額一致。參照對(duì)比周圍類似容積率、用途的土地的成交價(jià)格，評(píng)價(jià)土地評(píng)估價(jià)值的合理性。

2．工程款：取得項(xiàng)目總包合同項(xiàng)下的三方（施工方、業(yè)主方、監(jiān)理方）簽章確認(rèn)的工程進(jìn)度表，查看對(duì)應(yīng)的存貨科目是否按照施工合同約定結(jié)算工程進(jìn)度并按照結(jié)算工程進(jìn)度和未付款的差額確認(rèn)應(yīng)付賬款？

3．形象進(jìn)度：核實(shí)可行性研究報(bào)告的總投入與對(duì)應(yīng)期數(shù)的目前投入比例關(guān)系，是否符合項(xiàng)目的形象進(jìn)度；核實(shí)工程計(jì)劃進(jìn)度表和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度表是否相符。取得最新的三方的工程進(jìn)度確認(rèn)單，和已付的工程款票據(jù)核對(duì)，未付部分是否計(jì)入了應(yīng)付工程款，核實(shí)大額的工程款支付憑證與目前計(jì)入存貨的金額是否一致。

七、 “左手倒右手”，通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)交易轉(zhuǎn)移資金

操縱方式：對(duì)于成立后的房地產(chǎn)信托，企業(yè)的施工總包方可能是企業(yè)的關(guān)聯(lián)方或長(zhǎng)期友好合作方，在用款審批時(shí)，可以通過(guò)施工方轉(zhuǎn)移信托款，以付工程款的形式轉(zhuǎn)移資金，用于其它用途。

應(yīng)對(duì)建議：了解企業(yè)的施工方是否有表面關(guān)聯(lián)關(guān)系和背后的私人關(guān)系，確保資金的有效使用，不得挪出。

八、 “藏污納垢”，往來(lái)賬中放置大額民間借貸

操縱方式：其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款這兩個(gè)會(huì)計(jì)科目分屬資產(chǎn)、負(fù)債科目，常被稱為報(bào)表里的“垃圾堆”，很多虛假、難以正常安置的科目都被轉(zhuǎn)入這兩個(gè)科目中，一些民間不合法借貸也易出現(xiàn)在此，對(duì)其過(guò)于龐大的數(shù)額應(yīng)格外小心。當(dāng)然更多時(shí)候是不會(huì)入賬，或只入到自然人股東賬上，自然人股東再借入企業(yè)。此外，企業(yè)也會(huì)利用其他應(yīng)收款來(lái)虛列費(fèi)用，把一些成本費(fèi)用不計(jì)入當(dāng)期損益，而是作為其他應(yīng)收款長(zhǎng)期掛賬以此虛增利潤(rùn)。還有企業(yè)直接通過(guò)應(yīng)收、應(yīng)付款長(zhǎng)期掛賬，購(gòu)銷雙方彼此漁利，實(shí)際已構(gòu)成一筆有息拆借。

應(yīng)對(duì)建議：

1．取得其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款這兩個(gè)會(huì)計(jì)科目的明細(xì)，查看是否有重大、難以解釋科目，如“工會(huì)款、對(duì)自然人的大額款項(xiàng)等等”，是否因民間借貸產(chǎn)生；

2．是否有同時(shí)對(duì)某單位的其他應(yīng)收、其他應(yīng)付未抵消以靠此虛增負(fù)債；

3．查看長(zhǎng)期掛賬的原因，追蹤至其發(fā)生時(shí)的原始憑證，以確定其真實(shí)性。

九、 “假股真?zhèn)保ㄟ^(guò)資本公積放置民間借資款

操縱方式：對(duì)于部分民營(yíng)企業(yè)，存在所有者權(quán)益中的股本較小，而資本公積較大的情況。一般會(huì)解釋為股東從避稅和減資方便，以資本公積投入，但部分企業(yè)存在實(shí)際為民間集資、聯(lián)建方的借貸投入形式進(jìn)入，這不僅不是企業(yè)的一筆權(quán)益，反而是一筆負(fù)債。

應(yīng)對(duì)建議：

1．查看股東投入憑證、銀行進(jìn)賬單，確定表面的資金來(lái)源是股東形式上投入；

2．更要通過(guò)與股東或管理層當(dāng)面溝通、其他渠道的綜合了解打聽(tīng)，了解股東是否有此實(shí)力投入上述資金，其投入的資金來(lái)源和資產(chǎn)產(chǎn)生方式；

3．若對(duì)上述調(diào)查產(chǎn)生懷疑的，應(yīng)委托律師調(diào)查當(dāng)?shù)厝谫Y環(huán)境、股東的個(gè)人真實(shí)資產(chǎn)情況、是否有民間借貸在公安機(jī)關(guān)立案等。

十、 “混淆使用”，成本法、權(quán)益法混用以虛增利潤(rùn)和資產(chǎn)

操縱方式：有些投資企業(yè)，對(duì)被投資單位擁有控股權(quán)，但其收到被投資單位分來(lái)的現(xiàn)金股利時(shí)，卻以成本法核算，轉(zhuǎn)入了投資收益，造成虛增利潤(rùn)。

應(yīng)對(duì)建議：根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)對(duì)外投資比例達(dá)到被投資企業(yè)所有者權(quán)益的20%以上的，應(yīng)采用權(quán)益法核算，當(dāng)收到應(yīng)分得的股利時(shí)，應(yīng)沖減“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目。一些企業(yè)為了完成利潤(rùn)計(jì)劃，將收到的股利直接增加投資收益，此處在盡調(diào)中應(yīng)進(jìn)行調(diào)減。

實(shí)際上，擁有幾套賬、幾份報(bào)表的企業(yè)也較常見(jiàn)，而向信托融資的企業(yè)往往有操縱會(huì)計(jì)報(bào)表的主觀動(dòng)機(jī)。從對(duì)委托人盡職盡責(zé)、對(duì)公司負(fù)責(zé)的角度，我們盡調(diào)中應(yīng)抱著審慎懷疑的態(tài)度，對(duì)交易對(duì)手財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性和背后反映的商業(yè)性進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的解讀，真正了解企業(yè)實(shí)力和資產(chǎn)狀況，為委托人、為公司把好關(guān)，真正做到盡職盡責(zé)，擔(dān)負(fù)起“受人之托、代人理財(cái)”的信托受托責(zé)任。另一方面，對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人的履歷背景、經(jīng)營(yíng)能力、執(zhí)業(yè)行為甚至個(gè)人品性對(duì)于判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的意義，結(jié)合對(duì)報(bào)表的分析，也會(huì)更加重要。