房地產(chǎn)營改增會計處理實務是營改增后，房地產(chǎn)行業(yè)會計從業(yè)人員面對不少問題，這是新的稅改制度帶來的短暫的不適，新的制度需要適應，適應的會能讓企業(yè)減少不必要的麻煩，本文就是講講房地產(chǎn)營改增會計處理實務和其案例解析的。

營改增后，一般納稅人的稅務處理方法會有著一定區(qū)別，下面就為大家分享一些會計分錄的實例，供各位參考。

一、房地產(chǎn)營改增會計處理實務：申報表文件梳理

1、3月31日，總局發(fā)布了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅后增值稅納稅申報有關事項的公告》(2016 年第 13
號)，包括一般納稅人一主表五附表，固定資產(chǎn)表，進項結(jié)構(gòu)明細表，增值稅減免稅申報明細表，小規(guī)模納稅人申報表及附列資料，增值稅預繳稅款表;

2、5月5日，總局發(fā)布2016年第27號公告，對增值稅納稅申報有關事項進行了明確，調(diào)整了進項結(jié)構(gòu)明細表、小規(guī)模納稅人申報表及附列資料);

3、5月10日，總局發(fā)布2016年第30號公告，再次對申報有關事項再次進行了調(diào)整,增加了稅負分析測算明細表,由從事建筑、房地產(chǎn)、金融或生活服務等經(jīng)營業(yè)務的增值稅一般納稅人填報。

二、房地產(chǎn)營改增會計處理實務：財務處理公式

三、案例(根據(jù)總局培訓資料改編)

【1】A 房地產(chǎn)企業(yè)(一般納稅人)自行開發(fā)了B 房地產(chǎn)項目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15
日開始預售房地產(chǎn)，至2016年4 月30 日共取得預收款5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

A 房地產(chǎn)企業(yè)對上述預收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預收款5250 萬元。2016 年6
月共開具了增值稅普通發(fā)票10500萬元(含2016 年4 月30 日前取得的未開票預收款5250 萬元，和2016 年5
月收到的5250萬元)，同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2016 年6 月還取得了建筑服務增值稅專用發(fā)票價稅合計1110 萬元(其中：注明的增值稅稅額為110
萬元)。經(jīng)計算，本期允許扣除的土地價款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。

問：納稅人在7 月申報期應申報多少增值稅稅款?

解析

(一)納稅人按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)(以下簡稱辦法)第十一條、第十二條規(guī)定，應在6
月申報期就取得的預收款計算應預繳稅款。

應預繳稅款=5250÷(1+11%)×3%=141.9 萬元

(二)納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于《辦法》第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。

(三)根據(jù)《辦法》第四條，銷售額可扣除當期允許扣除的土地價款。

(四)納稅人應在7 月申報期按照《辦法》第十四條規(guī)定確定應納稅額：

銷項稅額=(5250-1500)÷(1+11%)×11%=3378.38×11%=371.6 萬元

進項稅額=110 萬元

應納稅額=371.6-110=261.6萬元

應補稅額=261.6-141.9=119.7萬元。

納稅人應在7 月申報期應補增值稅119.7萬元。

一般計稅下稅負比較：應納營業(yè)稅262.5萬元，應納增值稅261.6萬元。

如果這題選擇簡易征收：

6月應預繳稅款=5250÷(1+5%)×3%=150 萬元

7月應納=5250÷(1+5%)×5%=250萬元

應補稅= 5250÷(1+5%)×5%-150=250-150=100 萬元

簡易征收下稅負比較：應納營業(yè)稅262.5萬元，增值稅261.6萬元。

【2】2016年5月，上海N房地產(chǎn)開發(fā)公司首次購入增值稅稅控系統(tǒng)設備，支付價款2000元，同時支付當年增值稅稅控系統(tǒng)專用設備技術維護費500元。當月兩項合計抵減當月增值稅應納稅額2500元。

解析：分錄

首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設備

借：固定資產(chǎn)——稅控設備　2000

貸：銀行存款 2000

發(fā)生防偽稅控系統(tǒng)專用設備技術維護費

借：管理費用　500

貸：銀行存款 500

抵減當月增值稅應納稅額

借：應交稅費——應交增值稅(減免稅款)2500

貸：管理費用　500

遞延收益　2000

以后各月計提折舊時(按3年，殘值10%舉例)

借：管理費用　50

貸：累計折舊　50

借：遞延收益　50

貸：管理費用　50

【提示】

購入稅控系統(tǒng)專用設備一般納稅人首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設備，按實際支付或應付的金額，借記“固
定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額，借記“應交稅費——應交增值稅(減免稅款)”科目，貸記“遞延收益”
科目。按期計提折舊，借記“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目;同時，借記“遞延收益”科目，貸記“管理費用”等科目。
一般納稅人發(fā)生技術維護費，按實際支付或應付的金額，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額，借記“應交稅費——
應交增值稅(減免稅款)”科目，貸記“管理費用”等科目。

【3】案例：提供免稅應稅服務;北京D建筑公司2016年6月份在某境外Y國會大廈提供建筑服務收入500萬元。

【分錄】

借：應收賬款　5000000

貸：主營業(yè)務收入 5000000

【提示】

免征增值稅收入納稅人提供應稅服務取得按規(guī)定的免征增值稅收入時，借記“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據(jù)”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”等科目。