房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳需注意哪些問題

相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。在所得稅匯算清繳時，房地產(chǎn)企業(yè)除了需要遵循一般企業(yè)所得稅政策外，還應(yīng)注意以下幾項特殊事項：

一.視同銷售行為如何確認(rèn)收入

企業(yè)將自主開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。

確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定（成本利潤率不得低于15%，具體比例看稅局的）。

二.籌辦期業(yè)務(wù)招待費等費用如何處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（2012年國家稅務(wù)總局第15號公告，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費直接按實際發(fā)生額的60%、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費按實際發(fā)生額，計入籌辦費，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定的籌辦費稅務(wù)處理辦法進(jìn)行稅前扣除。

三.配套設(shè)施成本是否可準(zhǔn)予扣除

企業(yè)在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造的會所、電站、物業(yè)管理場所、水廠、熱力站、幼兒園、文體場館等配套設(shè)施，如果屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費準(zhǔn)予扣除；如果屬于營利性的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

四.公共設(shè)施建造成本如何扣除

在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

五.搭車收費是否屬于企業(yè)銷售收入

根據(jù)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。其中代有關(guān)部門、單位或者企業(yè)收入的基金、費用及附加，應(yīng)如何處理？

根據(jù)財政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)制度》（財發(fā)[2003]55號）第六十二條明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

因此，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。

六.開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)完工時點如何確定

根據(jù)國稅函[2010]201號規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。

房地產(chǎn)企業(yè)匯算時哪些項目的成本費用可以預(yù)提?

房地產(chǎn)企業(yè)匯算時，除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳需注意哪些問題？一般來說我們要關(guān)注視同銷售行為、籌辦期業(yè)務(wù)招待費等費用、配套設(shè)施成本扣除、公共設(shè)施建造成本扣除、開發(fā)產(chǎn)品完工時點確定等幾方面問題。大家在房地產(chǎn)實務(wù)中如果還有更多問題，歡迎與會計學(xué)堂交流，同時我們還有房地產(chǎn)行業(yè)實務(wù)課程，歡迎大家學(xué)習(xí)了解。