二手房轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓人和贈(zèng)與人怎么納稅

  一、轉(zhuǎn)讓人

  營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕174號(hào))規(guī)定，2009年1月1日～12月31日，轉(zhuǎn)讓普通住房，滿2年(含2年，下同)的可免納營(yíng)業(yè)稅，未滿2年按銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營(yíng)業(yè)稅，不滿2年的要全額繳納營(yíng)業(yè)稅。

  土地增值稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  個(gè)人所得稅。根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，但有如下兩方面優(yōu)惠：

  一是個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。個(gè)人出售住房后1年內(nèi)未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。

  二是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請(qǐng)免征個(gè)人所得稅?！白杂?年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

  印花稅。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文件規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

  注意：上述優(yōu)惠均是針對(duì)個(gè)人住房而言，對(duì)個(gè)人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅及印花稅。

  二、贈(zèng)與人

  營(yíng)業(yè)稅。自2009年1月1日起實(shí)施的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第一款規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對(duì)單位無(wú)償贈(zèng)送視同應(yīng)稅行為征收營(yíng)業(yè)稅的處理原則，個(gè)人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)納入其中。但財(cái)稅〔2009〕111號(hào)文件對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營(yíng)業(yè)稅的情形作了如下規(guī)定：(一)離婚財(cái)產(chǎn)分割;(二)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(三)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(四)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)屬于免稅情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開(kāi)具發(fā)票。

  對(duì)于應(yīng)稅的其他情形，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定順序確定其營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)第二十五條第三款的規(guī)定確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天為納稅人發(fā)生時(shí)間。

  土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條的規(guī)定，個(gè)人以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

  個(gè)人所得稅。財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，對(duì)4種情形下當(dāng)事雙方的贈(zèng)與均不繳納個(gè)人所得稅。其他情形的贈(zèng)與，對(duì)贈(zèng)與人而言，在贈(zèng)與時(shí)并未取得相應(yīng)的所得，因此也不用繳納個(gè)人所得稅。

  印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書(shū)據(jù)。因此，個(gè)人之間房產(chǎn)的贈(zèng)與所立的書(shū)據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，應(yīng)按萬(wàn)分之五的稅率于書(shū)立時(shí)貼花。

  結(jié)論：

  相比較之下，對(duì)轉(zhuǎn)讓方與贈(zèng)與方來(lái)講，營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅的處理各不相同，但均有免稅的規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓時(shí)免稅的條件是普通住房且購(gòu)買超過(guò)2年;贈(zèng)與時(shí)免稅的條件是要屬于繼承等4種情形，此時(shí)不再區(qū)分是否為普通住房，也不管購(gòu)買是否超過(guò)2年。轉(zhuǎn)讓行為除兩種免稅規(guī)定外，都要依“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目繳納個(gè)人所得稅;贈(zèng)與人因未取得收入，不用繳納個(gè)人所得稅。

  自2008年11月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房行為不用繳納印花稅，但轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房還是要繳納印花稅;贈(zèng)與行為要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納印花稅。自2008年11月1日起，無(wú)論是轉(zhuǎn)讓人還是贈(zèng)與人，均不用繳納土地增值稅，但轉(zhuǎn)讓人所轉(zhuǎn)讓的應(yīng)是住房而非商業(yè)用房;對(duì)贈(zèng)與人沒(méi)有這方面的限制，轉(zhuǎn)讓時(shí)可以開(kāi)具發(fā)票，但免稅贈(zèng)與時(shí)不能開(kāi)發(fā)票。

  二手房買賣避稅方法

  1、暫緩出售二手房，以達(dá)到5年期限

  對(duì)個(gè)人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的二手房，免征個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅。5年內(nèi)出售的次新房中有近30%的二手房房產(chǎn)距5年期滿僅剩不到一年的時(shí)間，因此在不急于出售二手房的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進(jìn)行出售二手房，可以享受免征個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅待遇。

  2、利用買房退稅期出售二手房

  市民個(gè)人出售自有住房前后一年內(nèi)購(gòu)買了新住房的，如果新購(gòu)房的金額大于或等于二手房的銷售額，那么，二手房銷售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策;如果新購(gòu)房的金額小于二手房銷售額，則可以按照購(gòu)房金額占二手房銷售額的比例，享受減征同比例個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

  二手房轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓人和贈(zèng)與人怎么納稅?要是會(huì)計(jì)之前的工作中沒(méi)有遇到過(guò)二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的問(wèn)題，建議你有機(jī)會(huì)可以來(lái)會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)進(jìn)行學(xué)習(xí)，在會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)上有非常專業(yè)的內(nèi)容可以多關(guān)注下。