房地產抵減土地承包銷項稅額抵減

在《關于增值稅會計處理的規(guī)定(征求意見稿)》中"差額征稅的賬務處理"具體規(guī)定如下:按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的,應當按減少的銷項稅額,借記"應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)"科目(小規(guī)模納稅人應借記"應交稅費--應交增值稅"科目),按應付或實際支付的金額與上述增值稅額的差額,借記"主營業(yè)務成本"等科目,按應付或實際支付的金額,貸記"應付賬款"、"應付票據(jù)"、"銀行存款"等科目.

文件并沒有對房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產項目,按一般計稅方法計稅的,扣除土地成本的賬務處理做特別說明,大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)的賬務處理主要有兩種:

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)

貸:主營業(yè)務成本(開發(fā)成本)

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)

貸:營業(yè)外收入

我們分析下這兩種不同的賬務處理帶來的影響.

【例】某房地產開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人,采用一般計稅方法計稅.2016年,該房地產開發(fā)企業(yè)當期允許扣除的土地價款為2553萬元.

應抵減的銷項稅額為:2553÷(1+11%)×11%=253萬元

1.假如進行如下會計處理:

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)  253

貸:開發(fā)成本  253

①增加的土地增值稅:

假設該房地產開發(fā)企業(yè)按當?shù)刂鞴芏悇諜C關要求,準予扣除的開發(fā)費用為開發(fā)成本的10%,適用30%的土地增值稅稅率

253×(1+20%+10%)×30%=98.67 (萬元)

②增加的企業(yè)所得稅:

假設該房地產開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)

(253-98.67)×25%=38.58 (萬元)

③增加的營業(yè)利潤:

253-98.67=154.33(萬元)

2.假如進行如下會計處理:

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)  253

貸:營業(yè)外收入  253

①增加的土地增值稅:

因扣除項目和增值額均未發(fā)生變動,故土地增值稅不變.

②增加的企業(yè)所得稅:

假設該房地產開發(fā)企業(yè)為盈利企業(yè)

253×25%=63.5 (萬元)

③增加的營業(yè)利潤:

營業(yè)外收入不在營業(yè)利潤中體現(xiàn),營業(yè)利潤不變.

房地產抵減土地承包銷項稅額抵減內容如上，上市公司更關注業(yè)績,可能會選擇在賬務處理時沖減成本,而非上市公司更關注凈利潤,賬務處理時計入"營業(yè)外收入"能夠減少稅收進而增加凈利潤.本文會計學堂整理，希望能幫助到大家！