房地產(chǎn)企業(yè)怎么結(jié)轉(zhuǎn)成本?

房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn),因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷(xiāo)售合同、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、銷(xiāo)售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料,和工程部、預(yù)算部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部等部門(mén),工程量浩大.結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要,準(zhǔn)備好了,才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算.

結(jié)算第一步:整理銷(xiāo)售資料,確認(rèn)銷(xiāo)售收入

就是把銷(xiāo)售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對(duì),看看銷(xiāo)售清單的金額是否跟賬面金額"預(yù)收賬款"金額一致.銷(xiāo)售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售總價(jià)、已經(jīng)收款、欠款金額等要素.核對(duì)一致后,確認(rèn)一下銷(xiāo)售收入和已經(jīng)銷(xiāo)售面積,算出平均單價(jià).按照.確認(rèn)的銷(xiāo)售收入做憑證:

借:預(yù)收賬款

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

結(jié)算第二步:整理工程施工合同清單和結(jié)算單.

這個(gè)步驟比較麻煩,因?yàn)槭┕ず贤容^多,結(jié)算單有的合同可能有,有的可能沒(méi)有.一般應(yīng)該把合同按照成本類(lèi)別分別進(jìn)行整理.也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類(lèi)別,列出清單.清單的要素一般有合同編號(hào)、合同名稱(chēng)、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù).整理出來(lái)之后,分別算出各個(gè)類(lèi)別合同的結(jié)算數(shù).

結(jié)算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對(duì).

各個(gè)類(lèi)別的合同金額與賬面同類(lèi)別的科目余額進(jìn)行核對(duì),找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致.

1. 款項(xiàng)已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具,由于在預(yù)付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少.這樣的話,督促施工單位在結(jié)算之前,把發(fā)票開(kāi)具過(guò)來(lái).

2. 施工單位還沒(méi)有結(jié)算,發(fā)票也沒(méi)有開(kāi)具,造成賬面金額比合同金額少.這樣的話,可以按照國(guó)稅發(fā)2008年41號(hào)文進(jìn)行不超過(guò)10%的預(yù)提,進(jìn)入到成本.

3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具.這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開(kāi)過(guò)來(lái).

4. 施工單位因?yàn)槭韬?多開(kāi)了發(fā)票,但是企業(yè)沒(méi)有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回.

5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒(méi)有簽合同,也沒(méi)有做結(jié)算.但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生.把這一部分成本按照類(lèi)別,添加到合同清單里面.

最后,合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致.

預(yù)提時(shí)候:

借:開(kāi)發(fā)成本

貸:應(yīng)付賬款-預(yù)提

按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品.

借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

貸:開(kāi)發(fā)成本

結(jié)算第四步:計(jì)算出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià),結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷(xiāo)售成本.

這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積,這個(gè)面積應(yīng)該等于可銷(xiāo)售面積+車(chē)庫(kù)面積+開(kāi)發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單價(jià)=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積

根據(jù)第一步算出來(lái)的銷(xiāo)售金額,計(jì)算出來(lái)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本

產(chǎn)品銷(xiāo)售成本=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單價(jià)*已經(jīng)銷(xiāo)售面積

賬務(wù)處理:

借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

這里面一定要注意,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對(duì)象,也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本.而主營(yíng)業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品的成本.只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨,并且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自留物業(yè)的時(shí)候,兩者才相等.

結(jié)算第五步:把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn).

房地產(chǎn)企業(yè)成本對(duì)象確定的原則有哪些?

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)),針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn),提出了成本對(duì)象確定的六項(xiàng)原則,主要是:

可否銷(xiāo)售原則.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的,要作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算;不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的,要先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象.

分類(lèi)歸集原則.對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,要作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算.但企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所,應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算;利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所,作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理.

功能區(qū)分原則.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立,且具有不同使用功能時(shí),要作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算.

定價(jià)差異原則.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的,要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算.

成本差異原則.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算.

權(quán)益區(qū)分原則.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的,要結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算.

需要注意的是,成本對(duì)象一般在項(xiàng)目開(kāi)工之前確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,上述的六項(xiàng)確定原則要靈活掌握,針對(duì)具體開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)確定既便于建設(shè)管理,又便于歸集、分配成本費(fèi)用的成本對(duì)象.同時(shí),成本對(duì)象一經(jīng)確定便不得隨意變更,如確需改動(dòng)的,必須先征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意.

以上整理的資料內(nèi)容,就是我們針對(duì)"房地產(chǎn)企業(yè)怎么結(jié)轉(zhuǎn)成本?"這一問(wèn)題的解答.房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本之前,我們還需要確定銷(xiāo)售收入,整理相關(guān)工程結(jié)算單,然后核對(duì)金額,最后才是計(jì)算成本單價(jià),結(jié)轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售成本當(dāng)中.如果大家還有什么不懂的,可以參考上述步驟,一一驗(yàn)證.