舊商鋪交易:土地增值稅必須小心核對

2017-04-07 16:04 來源:網(wǎng)友分享
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有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)部分基層征收單位在管理房地產(chǎn)舊商鋪交易稅收時,未按規(guī)定據(jù)實征收土地增值稅,而是簡單采取核定征收的方法。

實際操作中,就有一例房地產(chǎn)舊商鋪交易土地增值稅因征收方法不同而產(chǎn)生的巨額差異。某納稅人轉(zhuǎn)讓自建房中的一層店面266.79平方米,轉(zhuǎn)讓單價25000元/平方米,轉(zhuǎn)讓金額為6669750元。該店面經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估,重置成本價重新折扣后為1365333元,繳納相關(guān)稅費377471.14元,所購地價款200000元不能提供合法支付憑證。

相關(guān)計算方法:①按核定征收方法征收土地增值稅,應(yīng)繳稅款=6669750×6%=400185(元);②按舊房土地增值稅政策據(jù)實征收,其中扣除項目金額為=1365333+377471.14=1742804.14(元)(地價款不予扣除),增值額=6669750-1742804.14=4926945.86(元),增值率=4926945.86÷1742804.14×100%=282.70%(適用稅率為60%、速算扣除率為35%),應(yīng)繳納土地增值稅=4926945.86×60%-1742804.14×35%=2346186.07(元),與核定征收400185元相差近200萬元。

因此,地稅機關(guān)在征收房地產(chǎn)舊商鋪交易土地增值稅時,不能簡單地一核了之。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第二款規(guī)定,核定征收的情形是:對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,實行核定征收。但現(xiàn)實情況是,個人購買的舊房一般都有正式發(fā)票,自建的房屋也有評估報告,房地產(chǎn)舊商鋪交易直接用核定征收方法征收土地增值稅的情形非常少。所以,對房地產(chǎn)舊商鋪交易土地增值稅,地稅機關(guān)應(yīng)視情形采用不同的征收方法,盡量避免核定征收,以防范稅收執(zhí)法風(fēng)險。


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