營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何開(kāi)票？

答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）第三條第二款規(guī)定，納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

【案例分析】

某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）轉(zhuǎn)讓一塊2012年取得的地塊，面積16000平方米，雙方協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)款726萬(wàn)元。該地塊取得時(shí)支付土地出讓金500萬(wàn)元，繳納耕地占用稅10萬(wàn)元、契稅15萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓方已向?qū)Ψ介_(kāi)具了增值稅普通發(fā)票，其中銷售額691.43萬(wàn)元、增值稅34.57萬(wàn)元（稅率5%）。

營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《財(cái)政部
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）“三、其他政策（二）納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅?！钡囊?guī)定，轉(zhuǎn)讓方可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，計(jì)算應(yīng)繳納增值稅（726-500）/（1+5%）*5%=10.76萬(wàn)元。應(yīng)繳納城建稅及附加10.76*（5%+3%+2%）=1.08萬(wàn)元。

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