房地產企業(yè)往來賬較大，用往來賬目并非企業(yè)逃避納稅的“安全港”，相關企業(yè)應該對此高度重視，其中隱含納稅風險。

真實案例：

近日，大連市國稅局第一稽查局對大連A房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱A公司）實施專項檢查時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)往來資金巨大，但并沒有及時確認收入和申報納稅。最終，第一稽查局作出對A公司補繳企業(yè)所得稅1452萬元的處理決定。

上述案例A公司以白條列支廣告費、開發(fā)成本間接費用無發(fā)票等問題，根據法律法規(guī)的有關規(guī)定，最終對A公司補征企業(yè)所得稅1452萬元。這些款項明明是企業(yè)的售房款，企業(yè)卻試圖通過將2011年和2012年預收的房款掛入往來賬，以達到當年不按照計稅毛利率計算預計毛利額，從而不被納稅調增的目的。

小貼士：什么是往來賬？

就是公司與供應商和客戶之間的貿易往來，記錄公司應付供應商多少款，應收客戶多少款的賬目。

大額收入計入往來科目

收入掛往來賬是一些企業(yè)為達到隱匿收入、少繳稅款的目的而慣用的手法，企業(yè)的往來賬主要有兩種：一種是經營性（購銷）往來賬，另一種是其他往來賬。經營性（購銷）往來是指企業(yè)對外經營（購銷）業(yè)務引起的債權債務，是通過應收賬款、預收賬款、應付賬款和預付賬款科目核算的。除此以外的其他往來賬由于不屬于對外經營業(yè)務或者企業(yè)內部的非經營性債權債務，通過其他應收款和其他應付款科目核算。

房地產企業(yè)往來賬較大是普遍存在的現(xiàn)象，原因大致分為兩種：一是房地產企業(yè)建設有一定的周期，涉及的上下游企業(yè)多，票款不能同時結清；二是企業(yè)在房屋預售期間把收到的房款記在“預收賬款”科目不確認收入。

稅務處理關注兩大事項

因此，相關企業(yè)在稅務處理中，應該高度關注兩大事項。

一是確認收入是否及時結轉。根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱31號文件）第三條的相關規(guī)定，企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發(fā)產品已開始投入使用；開發(fā)產品已取得了初始產權證明。因此，企業(yè)財務人員應該保持與其他內部相關部門的密切溝通，仔細核查企業(yè)的往來明細，只要滿足31號文件規(guī)定的完工條件，就要在稅務上及時作出相應處理。否則，將收入長期掛往來賬，存在隱瞞收入少繳稅款或推遲繳納稅款的稅務風險。

二是確認開發(fā)產品計稅成本是否真實。房地產項目建設有一定的周期，涉及的上下游企業(yè)多，土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費和開發(fā)間接費等費用眾多，根據31號文件第二十六條的規(guī)定，企業(yè)財務人員應該認真核查每一筆費用的真實性及劃分費用與開發(fā)產品的相關性，進而準確計算開發(fā)產品的計稅成本。

延伸：往來賬中有哪些納稅風險？

1. 往來款掛賬隱含的虛開發(fā)票風險：有些納稅人利用該會計科目或隱匿收入，或虛列成本。這些問題，有些是由于會計和稅收政策差異造成的，有些是納稅人故意為之。

2. 往來款掛賬隱含的增值稅風險：將收到的貨款轉入其他應付款科目，然后在制訂一個借款合同，約定支付借款利息，并到稅務局代扣代繳得息收入應交的個人所得稅，使賬外收入合理化。

3. 往來款掛賬隱含的企業(yè)所得稅風險：企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要與正常的支出。

4. 往來款掛賬隱含的個人所得稅風險：例如，股東向企業(yè)借錢不還，超過一個年度的，需按照“股息、紅利”所得，按照20%稅率繳納個人所得稅。