“建筑業(yè)稅率從營(yíng)業(yè)稅3%提高到增值稅11%，增值稅一般納稅人雖可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但建筑企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，有些進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證難以取得，而有些工程項(xiàng)目抵扣本來(lái)就少，我公司不要說(shuō)納稅，就是生存都困難！”得知5月1日建筑業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)后，浙江省松陽(yáng)縣萬(wàn)壽建筑公司老板鐘偉明就有了此心結(jié)。

近日，根據(jù)松陽(yáng)縣國(guó)地稅合作機(jī)制，兩局圍繞全面營(yíng)改增，聯(lián)合開展了上門走訪營(yíng)改增試點(diǎn)企業(yè)活動(dòng)。松陽(yáng)縣萬(wàn)壽建筑公司正是兩局聯(lián)合走訪的企業(yè)之一。

帶隊(duì)走訪的松陽(yáng)縣國(guó)稅局副局長(zhǎng)葉岳泉一行三人，上門耐心傾聽了鐘老板對(duì)營(yíng)改增的看法及公司稅負(fù)的具體算法。當(dāng)鐘老板一肚子苦水倒完后，葉岳泉才接過話題說(shuō)：“從你剛才所講的公司情況分析，你公司營(yíng)改增后的稅負(fù)之所以被‘算高’，至少有三方面原因，一是包清工和甲供材等業(yè)務(wù)不能和公司正常的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)混淆一并計(jì)算，可用簡(jiǎn)易辦法按3%計(jì)征增值稅；二是營(yíng)改增后，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不僅限于你所說(shuō)的鋼筋、水泥、石灰、運(yùn)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)，還有施工設(shè)備的保養(yǎng)和維修費(fèi)、電器、水電、門窗、辦公用品及公司購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)等進(jìn)項(xiàng)；三是營(yíng)改增后，老項(xiàng)目（今年4月底前的項(xiàng)目）按簡(jiǎn)易辦法，即3%計(jì)算繳納增值稅，確保企業(yè)稅負(fù)不會(huì)因營(yíng)改增而有所增加，不用擔(dān)心未完工項(xiàng)目取不到進(jìn)項(xiàng)抵扣的問題?！辩娎习迓牶髮⑿艑⒁?。隨后，鐘老板讓財(cái)務(wù)小李與兩位國(guó)地稅人員一起，針對(duì)公司一個(gè)剛完工不久的住宅樓項(xiàng)目，算起了公司營(yíng)改增前后稅負(fù)對(duì)比的細(xì)賬（僅以“老項(xiàng)目”來(lái)測(cè)算稅負(fù)變動(dòng)情況）。

該自建住宅樓工程項(xiàng)目總收入8350萬(wàn)元（含稅），總成本7008萬(wàn)元。若按營(yíng)改增政策規(guī)定，總成本中可抵扣的成本（項(xiàng)目）及進(jìn)項(xiàng)稅額，按3%抵扣的進(jìn)項(xiàng)有沙石料、頁(yè)巖磚、水費(fèi)等約為1211（已換算為不含稅，下同）×3%＝36.3（萬(wàn)元）；按17%抵扣的進(jìn)項(xiàng)有電費(fèi)、水泥、鋼材、門窗、電器等約為2701×17%＝459.2（萬(wàn)元）；按11%抵扣的進(jìn)項(xiàng)有運(yùn)費(fèi)等約為935×11%＝102.9（萬(wàn)元），該項(xiàng)目共計(jì)可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額約為598.4萬(wàn)元（假設(shè)均可取得進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證），則該項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅8350÷（1＋11%）×11%－598.4＝229.1（萬(wàn)元），而按目前營(yíng)業(yè)稅計(jì)算，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅8350×3%＝250.5（萬(wàn)元）。即該項(xiàng)目營(yíng)改增后，可少繳稅額250.5－229.5＝21（萬(wàn)元）?？梢?，該項(xiàng)目只要能夠如數(shù)取得進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，就可實(shí)現(xiàn)稅負(fù)“只減不增”。當(dāng)該項(xiàng)目數(shù)據(jù)呈現(xiàn)在鐘老板面前，他的心結(jié)略有解開，但臉上仍有難色。

葉岳泉一行三人見狀，想到鐘老板定是擔(dān)心公司有些進(jìn)項(xiàng)難以取得。葉岳泉隨即結(jié)合營(yíng)改增政策，針對(duì)該公司具體情況解釋道：“隨著營(yíng)改增各項(xiàng)政策的落實(shí)和國(guó)稅機(jī)關(guān)強(qiáng)化對(duì)增值稅專用發(fā)票管理及稅收征管工作，增值稅‘鏈條’運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)更加順暢，你公司的進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證等問題會(huì)逐步得到解決。另?yè)?jù)了解，你公司近期要翻新辦公樓，根據(jù)營(yíng)改增新政，今年5月1日后，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額可分兩年抵扣，即第一年可抵扣60%，第二年抵扣40%，你公司只要利用好這項(xiàng)政策，就不用擔(dān)心因營(yíng)改增稅負(fù)會(huì)增加?！贝藭r(shí)，鐘老板臉上難色全無(wú)，心結(jié)徹底解開。

稅務(wù)人員準(zhǔn)備離開時(shí)，鐘老板緊握葉岳泉的手說(shuō)：“多虧你們前來(lái)指導(dǎo)，給我們算了筆細(xì)賬，解開了我的心結(jié)，希望你們能常來(lái)指導(dǎo)！”

“營(yíng)改增”即將推行的消息一出后，不少開發(fā)商都顯得有些興奮，他們認(rèn)為，這對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，無(wú)論是新房還是二手房，都是一種促進(jìn)作用。

根據(jù)最新消息，從5月1日起，國(guó)家將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。那么“營(yíng)改增”明明是稅率提高，卻為何被稱為是一項(xiàng)只減不增的惠民政策呢?

營(yíng)業(yè)稅改增值稅稅率提高6%

根據(jù)最新消息顯示，2016年將全面推開“營(yíng)改增”改革，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)被納入試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。而現(xiàn)行的稅收政策為營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%，也就是說(shuō)，就地產(chǎn)行業(yè)，僅從數(shù)字上來(lái)看，“營(yíng)改增”將稅率提高了6%。

值得注意的是，“營(yíng)改增”將推行的消息一出，各方聲音普遍看好，類似“稅收只減不增，將推動(dòng)三四線城市去庫(kù)存”。實(shí)際上，為何稅率增加的稅收反而可能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?從政策上來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”最大的減稅之處，指的是，增值稅是最主要的流轉(zhuǎn)稅種之一，其最大特點(diǎn)是能夠最大限度地消除重復(fù)計(jì)稅。

差價(jià)征稅促進(jìn)樓市交易

現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%，營(yíng)業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。

吳京在某三線城市從事二手房買賣多年，當(dāng)聽到“營(yíng)改增”的消息時(shí)，他最快的反應(yīng)是，以后一段日子他的生意將更好了，因?yàn)樗春枚愂崭母锖蟮膬?nèi)江二手房買賣市場(chǎng)。吳京舉例說(shuō)，“比如，100萬(wàn)買一套房子然后150萬(wàn)賣出，如果符合征收營(yíng)業(yè)稅的條件，那么賣房時(shí)，其稅基就是150萬(wàn)，按5%的稅率來(lái)算，營(yíng)業(yè)稅額為7.5萬(wàn)。如果改為增值稅，稅基是50萬(wàn)，按照11%的稅率來(lái)算，增值稅額就是5.5萬(wàn)。這樣說(shuō)來(lái)稅負(fù)減輕了。”

當(dāng)然，也有稅收增加的情況，就是100萬(wàn)的房子賣了200萬(wàn)，按營(yíng)業(yè)稅就是十萬(wàn)，按增值稅算是 11 萬(wàn)，這樣稅負(fù)增加了。但是從另一方面來(lái)說(shuō)，如果所繳納的增值稅越多，說(shuō)明增值越多，這也是合理上稅的。

期待細(xì)則出臺(tái)推動(dòng)樓市去庫(kù)存“營(yíng)改增整體來(lái)說(shuō)會(huì)減稅，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是如此。尤其是對(duì)某三線城市這種房?jī)r(jià)并不高的城市，減稅力度更大一些，會(huì)減少房企的一些稅務(wù)壓力。在稅務(wù)認(rèn)同前提下，樓盤成本中的各類稅項(xiàng)總和越大，則增值稅抵扣越多。”某一樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說(shuō)。

總的說(shuō)來(lái)，多個(gè)開發(fā)商未來(lái)營(yíng)改增之后，企業(yè)的新增不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣，這將促進(jìn)并擴(kuò)大有效投資。但從另外一個(gè)角度講，這實(shí)際上是在鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅前抵扣，反倒會(huì)擴(kuò)大需求，對(duì)二三線城市而言，有利于去庫(kù)存，對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)理論上有推升作用。