“建筑業(yè)稅率從營業(yè)稅3%提高到增值稅11%，增值稅一般納稅人雖可以抵扣進項稅額，但建筑企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，有些進項抵扣憑證難以取得，而有些工程項目抵扣本來就少，我公司不要說納稅，就是生存都困難！”得知5月1日建筑業(yè)納入營改增試點后，浙江省松陽縣萬壽建筑公司老板鐘偉明就有了此心結(jié)。

近日，根據(jù)松陽縣國地稅合作機制，兩局圍繞全面營改增，聯(lián)合開展了上門走訪營改增試點企業(yè)活動。松陽縣萬壽建筑公司正是兩局聯(lián)合走訪的企業(yè)之一。

帶隊走訪的松陽縣國稅局副局長葉岳泉一行三人，上門耐心傾聽了鐘老板對營改增的看法及公司稅負的具體算法。當(dāng)鐘老板一肚子苦水倒完后，葉岳泉才接過話題說：“從你剛才所講的公司情況分析，你公司營改增后的稅負之所以被‘算高’，至少有三方面原因，一是包清工和甲供材等業(yè)務(wù)不能和公司正常的經(jīng)營業(yè)務(wù)混淆一并計算，可用簡易辦法按3%計征增值稅；二是營改增后，可抵扣的進項稅額不僅限于你所說的鋼筋、水泥、石灰、運費的進項，還有施工設(shè)備的保養(yǎng)和維修費、電器、水電、門窗、辦公用品及公司購進的不動產(chǎn)等進項；三是營改增后，老項目（今年4月底前的項目）按簡易辦法，即3%計算繳納增值稅，確保企業(yè)稅負不會因營改增而有所增加，不用擔(dān)心未完工項目取不到進項抵扣的問題?！辩娎习迓牶髮⑿艑⒁?。隨后，鐘老板讓財務(wù)小李與兩位國地稅人員一起，針對公司一個剛完工不久的住宅樓項目，算起了公司營改增前后稅負對比的細賬（僅以“老項目”來測算稅負變動情況）。

該自建住宅樓工程項目總收入8350萬元（含稅），總成本7008萬元。若按營改增政策規(guī)定，總成本中可抵扣的成本（項目）及進項稅額，按3%抵扣的進項有沙石料、頁巖磚、水費等約為1211（已換算為不含稅，下同）×3%＝36.3（萬元）；按17%抵扣的進項有電費、水泥、鋼材、門窗、電器等約為2701×17%＝459.2（萬元）；按11%抵扣的進項有運費等約為935×11%＝102.9（萬元），該項目共計可抵扣的增值稅進項稅額約為598.4萬元（假設(shè)均可取得進項抵扣憑證），則該項目應(yīng)繳增值稅8350÷（1＋11%）×11%－598.4＝229.1（萬元），而按目前營業(yè)稅計算，應(yīng)繳營業(yè)稅8350×3%＝250.5（萬元）。即該項目營改增后，可少繳稅額250.5－229.5＝21（萬元）?？梢姡擁椖恐灰軌蛉鐢?shù)取得進項抵扣憑證，就可實現(xiàn)稅負“只減不增”。當(dāng)該項目數(shù)據(jù)呈現(xiàn)在鐘老板面前，他的心結(jié)略有解開，但臉上仍有難色。

葉岳泉一行三人見狀，想到鐘老板定是擔(dān)心公司有些進項難以取得。葉岳泉隨即結(jié)合營改增政策，針對該公司具體情況解釋道：“隨著營改增各項政策的落實和國稅機關(guān)強化對增值稅專用發(fā)票管理及稅收征管工作，增值稅‘鏈條’運轉(zhuǎn)會更加順暢，你公司的進項抵扣憑證等問題會逐步得到解決。另據(jù)了解，你公司近期要翻新辦公樓，根據(jù)營改增新政，今年5月1日后，購置不動產(chǎn)的進項稅額可分兩年抵扣，即第一年可抵扣60%，第二年抵扣40%，你公司只要利用好這項政策，就不用擔(dān)心因營改增稅負會增加?！贝藭r，鐘老板臉上難色全無，心結(jié)徹底解開。

稅務(wù)人員準(zhǔn)備離開時，鐘老板緊握葉岳泉的手說：“多虧你們前來指導(dǎo)，給我們算了筆細賬，解開了我的心結(jié)，希望你們能常來指導(dǎo)！”

“營改增”即將推行的消息一出后，不少開發(fā)商都顯得有些興奮，他們認(rèn)為，這對于三四線城市來說，無論是新房還是二手房，都是一種促進作用。

根據(jù)最新消息，從5月1日起，國家將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營業(yè)稅改增值稅試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。那么“營改增”明明是稅率提高，卻為何被稱為是一項只減不增的惠民政策呢?

營業(yè)稅改增值稅稅率提高6%

根據(jù)最新消息顯示，2016年將全面推開“營改增”改革，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)被納入試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。而現(xiàn)行的稅收政策為營業(yè)稅，稅率為5%，也就是說，就地產(chǎn)行業(yè)，僅從數(shù)字上來看，“營改增”將稅率提高了6%。

值得注意的是，“營改增”將推行的消息一出，各方聲音普遍看好，類似“稅收只減不增，將推動三四線城市去庫存”。實際上，為何稅率增加的稅收反而可能促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?從政策上來說，“營改增”最大的減稅之處，指的是，增值稅是最主要的流轉(zhuǎn)稅種之一，其最大特點是能夠最大限度地消除重復(fù)計稅。

差價征稅促進樓市交易

現(xiàn)行的營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%，營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。

吳京在某三線城市從事二手房買賣多年，當(dāng)聽到“營改增”的消息時，他最快的反應(yīng)是，以后一段日子他的生意將更好了，因為他看好稅收改革后的內(nèi)江二手房買賣市場。吳京舉例說，“比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。”

當(dāng)然，也有稅收增加的情況，就是100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是 11 萬，這樣稅負增加了。但是從另一方面來說，如果所繳納的增值稅越多，說明增值越多，這也是合理上稅的。

期待細則出臺推動樓市去庫存“營改增整體來說會減稅，對房地產(chǎn)行業(yè)來說也是如此。尤其是對某三線城市這種房價并不高的城市，減稅力度更大一些，會減少房企的一些稅務(wù)壓力。在稅務(wù)認(rèn)同前提下，樓盤成本中的各類稅項總和越大，則增值稅抵扣越多?！蹦骋粯潜P相關(guān)負責(zé)人分析說。

總的說來，多個開發(fā)商未來營改增之后，企業(yè)的新增不動產(chǎn)可以抵扣，這將促進并擴大有效投資。但從另外一個角度講，這實際上是在鼓勵企業(yè)購買不動產(chǎn)進行稅前抵扣，反倒會擴大需求，對二三線城市而言，有利于去庫存，對一線城市的房價理論上有推升作用。