房地產(chǎn)企業(yè)土地款扣除增值稅

眾所周知，增值稅和營業(yè)稅曾經(jīng)是我國的兩大主體稅種，之所以說曾經(jīng)，是因?yàn)闋I業(yè)稅退出了歷史舞臺。自2016年5月1日起，我國就已全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點(diǎn)，增值稅制度日益規(guī)范和完善，可以說這是繼1994年分稅制改革之后，財(cái)稅體制的又一次重大變革。

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營業(yè)稅改為增值稅，稅率也發(fā)生了相應(yīng)變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務(wù)處理。

按照營改增之后的最新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分類管理，以年應(yīng)稅銷售額500萬元為標(biāo)準(zhǔn)，分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對于銷售收入未達(dá)標(biāo)，但各項(xiàng)會計(jì)制度健全，稅務(wù)資料完整的企業(yè)，可以申請辦理成為一般納稅人。

房地產(chǎn)企業(yè)土地款扣除增值稅的比例是多少？

一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項(xiàng)目可采一般計(jì)稅或者簡易計(jì)稅。這其中所謂的房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，針對這種情況開發(fā)商可自行選擇有利于自身的稅負(fù)方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對于這類項(xiàng)目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來簡要說明會計(jì)處理的過程。

以上講述的情況都是在“營改增”之后的，房地產(chǎn)的企業(yè)在開發(fā)地產(chǎn)的時候進(jìn)行增值稅核算成本的大體框架。但是在時間的操作過程中，有很多不可控的因素需要考慮，所以各位會計(jì)的同學(xué)需要