上海十年來(lái)首現(xiàn)面臨租金大跌

2017-05-24 10:11 來(lái)源:網(wǎng)友分享
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上海房租出現(xiàn)了自金融危機(jī)以來(lái)的首次大跌。上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示,上海房租結(jié)束了該指數(shù)連續(xù)90個(gè)月的上漲行情,從今年1月開始延續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。

上海房租出現(xiàn)了自金融危機(jī)以來(lái)的首次下跌。上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示,上海房租結(jié)束了該指數(shù)連續(xù)90個(gè)月的上漲行情,從今年1月開始延續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)今年4月份中原(上海)租金指數(shù)月報(bào)顯示,4月中原(上海)租金指數(shù)為238.2點(diǎn),環(huán)比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大,全市租金均價(jià)77.7元/平方米/月。

成交凍結(jié),業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租,據(jù)太平洋房屋閔行區(qū)域方面透露,該區(qū)域門店轉(zhuǎn)售為租的客戶最高達(dá)到30%。但“租金穩(wěn)定、稍微下浮”。與此同時(shí),上海近兩年來(lái)拆違力度加大,回流二三線城市人數(shù)增加,導(dǎo)致租房需求減少。上海房租增速拐點(diǎn)首次領(lǐng)先房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

“房?jī)r(jià)暴漲缺乏基本面支撐,是造成這一局面的最直接原因?!币幻鹑诮缛耸勘硎荆?dāng)房?jī)r(jià)盲目過高時(shí),租金無(wú)法跟漲,從而發(fā)出警告信號(hào);反過來(lái),經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展將為租金上漲提供支持,那些有基本面支持的房產(chǎn)將最先止跌甚至上升。

萎縮的二手房交易

中指院數(shù)據(jù)顯示,上海二手房交易從去年下半年開始萎縮。今年1月份跌入低谷,成交僅76.9萬(wàn)平方米。

4月份,中原二手住宅租賃共成交1197套,環(huán)比下滑20.89%。二手房交易萎縮明顯,盡管萎縮的這部分供應(yīng)量和成交量,并不一定都轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng),4月各區(qū)域市場(chǎng)需求量季節(jié)性回落,大部分區(qū)域租賃房源供大于求,帶動(dòng)租金小幅下行。

以楊浦為例,房源空置率比較高,大量房源成交周期維持在1個(gè)月以上,租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

另一方面,隨著金融或虛擬資產(chǎn)膨脹、擠壓實(shí)體利潤(rùn)的大環(huán)境正在調(diào)整,資產(chǎn)估值在下降。當(dāng)前的租金下行只是推動(dòng)樓市漫長(zhǎng)價(jià)值回歸之路的第一環(huán)。

上述金融界人士預(yù)測(cè),房租下跌或?qū)Ψ績(jī)r(jià)有一個(gè)影響路徑:租金下跌初期,租金收益率被動(dòng)進(jìn)一步下行,隨后房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤或陰跌(政府控制得好的話);再回穩(wěn)至一個(gè)相對(duì)合理的水平。

一線城市現(xiàn)端倪

實(shí)際上,上海并非個(gè)案,北、上、廣、深四個(gè)一線城市的租金都在持續(xù)下降,而且都是金融危機(jī)以來(lái)首次。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算,一線城市租金回報(bào)率已經(jīng)降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個(gè)階段,即租金下跌、房?jī)r(jià)橫盤以及租金收益率下行的階段,樓市成交凍結(jié)對(duì)租金的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

今年以來(lái)的5個(gè)月,上海二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)3次環(huán)比下跌的情形。盡管跌幅都在0.2%甚至更小,但是業(yè)內(nèi)人士指出,因?yàn)檫@種情形已經(jīng)將近十年沒有出現(xiàn)了,一旦房租持續(xù)下跌,對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也會(huì)更直接。

成交凍結(jié)下越來(lái)越多的房屋轉(zhuǎn)售為租。中原地產(chǎn)的掛牌數(shù)據(jù)顯示,去年年底至今年年初,在樓市調(diào)控新政加強(qiáng)后,“由售轉(zhuǎn)租”的情況大幅度增加,占據(jù)掛牌量的一成以上。

“調(diào)控政策加碼后,原先打算出售的房屋轉(zhuǎn)而出租,而原先打算買房的人也延長(zhǎng)了租期,但是供應(yīng)量增大后,價(jià)格也具有了浮動(dòng)的空間?!北R文曦繼續(xù)稱:“降價(jià)幾百塊不值什么,因?yàn)橄啾扔诳兆馄谝粋€(gè)月的損失,房東愿意主動(dòng)降價(jià)。”

上述金融界人士認(rèn)為,轉(zhuǎn)售為租只是一個(gè)表面原因,深層次原因在于本輪地產(chǎn)牛市缺乏基本面的支撐。相較于交易價(jià)格存在的金融或者投資屬性,二手房租金的價(jià)格能夠更加市場(chǎng)化地體現(xiàn)一個(gè)城市的基本面:包括收入水平、物價(jià)水平等。

可以肯定的是,作為投資品的住宅正在弱化居住屬性,更多的是交易和金融屬性,加之國(guó)內(nèi)樓市的非市場(chǎng)化,其結(jié)果是房?jī)r(jià)脫離基本面暴漲,泡沫疊加。然而,租金卻是在市場(chǎng)化體系內(nèi)的,租房者無(wú)力跟上投機(jī)客的步伐,自然會(huì)選擇離開一線城市,而房子租不出去時(shí),大部分業(yè)主都會(huì)選擇降價(jià)。


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