1.房地產(chǎn)企業(yè)未扣除的處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位和個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、第八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

2.項目公司受讓土地開發(fā)有條件扣除

舊法規(guī)：實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后，往往交由其設(shè)立的項目公司開發(fā)，但營改增政策只規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身可以扣除土地價款，導(dǎo)致實際從事開發(fā)的項目公司不能扣除。

新法規(guī)：財稅〔2016〕140號文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變;(三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

變化：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地交由其設(shè)立的項目公司開發(fā)，可由項目公司按規(guī)定扣除土地價款。

注意：項目公司必須同時符合財稅〔2016〕140號文件第八條規(guī)定的3項條件，否則土地價款不能扣除。

3.物業(yè)管理中水費可扣除

舊法規(guī)：物業(yè)管理不能差額扣除，但物業(yè)管理需要代收水電費等，銷售額全額納稅導(dǎo)致稅負加重。

新法規(guī)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第54號)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

變化：物業(yè)管理服務(wù)可以扣除其對外支付的自來水水費，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

注意：可扣除項目僅限于水費，不包括代收的電費。

4.拆遷補償費用可扣除

舊法規(guī)：財稅〔2016〕36號文件附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。很多稅務(wù)機關(guān)的政策解讀都規(guī)定，不得扣除拆遷補償費用等其他費用。

新法規(guī)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第七條規(guī)定，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第10點中的“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

變化：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等和向其他單位或個人支付的拆遷補償費后的余額為銷售額。

注意：拆遷補償費用應(yīng)提供證明拆遷補償費用真實性的材料。

5.勞務(wù)派遣服務(wù)可選擇差額納稅

舊法規(guī)：勞務(wù)派遣服務(wù)不能差額扣除，但勞務(wù)派遣公司需要支付勞務(wù)派遣人員工資、福利等，銷售額全額納稅導(dǎo)致稅負加重。

新法規(guī)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第一條規(guī)定，一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

因此，小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，也可以選擇差額納稅，并按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

變化：勞務(wù)派遣服務(wù)可以選擇差額納稅，并按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

注意：選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。

(作者單位：北京市國稅局)