房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費怎么扣除

答：《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。 

　　國稅發(fā)〔2009〕31號第六條規(guī)定： 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。 

　　國稅發(fā)〔2009〕31號第九條 規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 

　　從國稅發(fā)〔2009〕31號的第六條、第九條的規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，在稅務(wù)處理上也應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。這一部分收入，實質(zhì)上是企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入。 

　　也就是說，新31號文改變了舊31號文關(guān)于“預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)招待費稅前扣除基數(shù)”的規(guī)定。在新31號文中，已經(jīng)沒有了“預(yù)售收入”的表述，而是被“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”所代替。 

房地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)售收入是否可以作為招待費、廣告費的依據(jù)？ 

　　按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，企業(yè)與客戶簽訂房地產(chǎn)銷售合同（包括預(yù)售合同），應(yīng)為企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)。企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費、廣告費應(yīng)該累計，待企業(yè)取得銷售收入年度起，按照稅法規(guī)定計算招待費、廣告費扣除比例。 

　其二，“蘇國稅發(fā)[2009]79號 ”明確規(guī)定：  

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。

房地產(chǎn)開發(fā)“業(yè)務(wù)招待費支出”扣除基數(shù)政策？

答：國稅發(fā)〔2009〕31號文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是銷售完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品所取得的收入，都確定為稅法上的銷售收入，在以前實務(wù)操作中，是否將此作為業(yè)務(wù)招待費扣除中的收入基數(shù)存在爭議，或者在企業(yè)所得稅年度匯算清繳時填報申報表時，無法正確填報。本次申報表修改時，在A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中列示第23行“銷售未完工產(chǎn)品的收入”和第27 行“銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入”，就是為了解決業(yè)務(wù)招待費等扣除基數(shù)問題。具體實務(wù)操作政策如下：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)，具體數(shù)據(jù)來源A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中第23行“銷售未完工產(chǎn)品的收入”；

2.計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)需要減去銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入，具體數(shù)據(jù)來源A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》中第27行“銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入”

3.開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，會計核算做為銷售收入，屬于“業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的計提基數(shù)”。該收入如前期屬于“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”，已作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)已作為計提基數(shù)，為了不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，需要減去銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入（前期已屬于“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”的部分）。

【例】A房地產(chǎn)公司2012年10月競得2.2萬平方米土地,進(jìn)行商品房開發(fā)。2013年11月，該樓盤取得預(yù)售許可證并開始預(yù)售商品房，當(dāng)年累計預(yù)售商品房3萬平方米，收取預(yù)售款24000萬元，且企業(yè)賬務(wù)處理時未做“主營業(yè)務(wù)收入”。2014年10月開發(fā)產(chǎn)品完工，當(dāng)月銷售商品房1萬平方米，收取售房款8500萬元，同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售完工商品房4萬平方米（含2013年度預(yù)售商品房3萬平方米），企業(yè)賬務(wù)處理時，將上述兩項（銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)）收入32500萬元記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。則：

（1）企業(yè)2013年度的預(yù)收款24000萬元應(yīng)作為2013年度業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)

（2）企業(yè)雖“主營業(yè)務(wù)收入”32500萬元，但2014年度業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)要將2013年度已經(jīng)做了業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)預(yù)收款24000萬元扣減，即“銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入”24000萬元，不考慮其他情況為2014年度業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)為8500萬元。

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