曉海老師 解答

2016-02-18 10:23

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
  （1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；
  （2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；
  （3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；
  （4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  舉例：

  ]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：
  扣除項(xiàng)目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元
  增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元
  增值額占扣除項(xiàng)目比例＝969.1÷2

曉海老師 解答

2016-02-18 10:30

 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅，應(yīng)分別以下情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

  1、主管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營業(yè)稅金及附加”（股份制試點(diǎn)企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”稅目。

  2、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“其他業(yè)務(wù)支出”［工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸（交通、民航）、郵電、施工企業(yè)、外商投資企業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通、施工企業(yè)］、“其他營業(yè)支出”（金融企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、外商投資租賃、旅游企業(yè)）、“內(nèi)部供應(yīng)和銷售支出”［運(yùn)輸（鐵路）企業(yè)］、“其他營業(yè)稅金”（外商投資銀行）等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。