房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算

房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅是采取先預(yù)交后清繳的方式進(jìn)行的:

1.先計(jì)算扣除數(shù)(包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除)

2.計(jì)算收入

3.收入減扣除數(shù)=增值額

4.增值額/扣除數(shù)=增值率

5.按稅率計(jì)算稅額

基本步驟是這樣的,詳細(xì)內(nèi)容如下:

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的"增值額"為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額.

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入.

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目.

2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%.

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%.

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%.

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%.

上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)"增值額未超過扣除項(xiàng)目金額"的比例,均包括本比例數(shù).

納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡便算法:

計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算,具體公式如下:

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù).

房地產(chǎn)土地增值稅的計(jì)算如何處理?

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號(hào))規(guī)定,在具體計(jì)算增值額時(shí),要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理:

第一,對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定的目的主要是抑制"炒"買"炒"賣地皮的行為.顯然,這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目.

第二,對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā).需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計(jì)扣除,但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí),僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除,對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除.

第三,對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計(jì)20%的扣除.這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào),以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性.需要納稅人注意的是,在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí),不僅允許對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除,對(duì)土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除.

第四,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額(即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值),以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金.這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額,不盡合理.而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響,比較合理.從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除.

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算?在上述整理的相關(guān)介紹資料中,小編老師已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅的計(jì)算作了詳細(xì)的介紹,也相信你們讀完之后清楚土地增值稅的計(jì)算應(yīng)該是按照增值額和扣除項(xiàng)目金額的關(guān)系來計(jì)稅的,如果大家對(duì)此上文資料感興趣,歡迎你們來這里進(jìn)行搜索學(xué)習(xí).