不動產(chǎn)出租過程中有哪些涉稅風(fēng)險?

一、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

法規(guī)依據(jù):

《營改增試點實施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為:

1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當天.

收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項.

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天.

2.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號 )《附件1:營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》第四十五條第二款規(guī)定,納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天.

根據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生時間的相關(guān)規(guī)定,同一項不動產(chǎn)出租行為,可能會因為發(fā)票開具時間、收款時間以及合同約定付款時間等不同而出現(xiàn)納稅義務(wù)發(fā)生時間不同的情況.

二、增值稅發(fā)票開具

1. 小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn),需要代開增值稅發(fā)票的,可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票.

2. 其他個人出租不動產(chǎn),需要代開增值稅發(fā)票的,可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票.

3. 無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,向其他個人出租不動產(chǎn),都不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票.

4. 出租不動產(chǎn)開具增值稅發(fā)票時需要注意:應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址.

房產(chǎn)證和不動產(chǎn)證有哪些區(qū)別?

1、印章

不動產(chǎn)登記機構(gòu)由縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責(zé)不動產(chǎn)登記工作的部門,其蓋章為各登記機構(gòu)公章,而房產(chǎn)證蓋章為各地方人民政府的公章.

2、外觀

不動產(chǎn)權(quán)證除了印有中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證外,在其右上角還寫有不動產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記、查封登記等登記類型,而房產(chǎn)證的外頁上除了印有中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證,并無其他內(nèi)容.

3、內(nèi)頁

不動產(chǎn)權(quán)證在內(nèi)頁上規(guī)定了房屋所有權(quán)利人、證件種類、證件號、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位),而房產(chǎn)證內(nèi)頁上包括權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況,不動產(chǎn)登記在房產(chǎn)證的基礎(chǔ)上增加了鐳射防偽標簽、不動產(chǎn)單元號、使用期限等內(nèi)容,對房屋的使用年限進行了明確的規(guī)定.

總之,不動產(chǎn)證比房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細,不動產(chǎn)證對使用年限進行了明確規(guī)定,明確了起和止日期和房屋取得價格,讓交易透明化、明確化.

不動產(chǎn)出租過程中有哪些涉稅風(fēng)險?不動產(chǎn)證全稱不動產(chǎn)權(quán)屬證書,不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明.不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準.了解更多知識,敬請關(guān)注會計學(xué)堂.