房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的匯算清繳要點

2019-07-09 11:33 來源:網(wǎng)友分享
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個納稅大戶,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要交納的稅種是非常多的,最大的一個稅種就是房地產(chǎn)開發(fā)需要交納所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅是預(yù)交企業(yè)所得稅,年終匯算清交。那么房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交企業(yè)所得稅的匯算清繳要點是怎樣的呢?

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的匯算清繳要點

答:那么年終匯算清繳我們應(yīng)注意哪些事項呢,執(zhí)業(yè)多年最常見的是有不少地產(chǎn)企業(yè)會計不了解該行業(yè)所得稅之靈魂大法“國稅發(fā)[2009]31號”文件,總是把預(yù)售房款直接做收入填入?yún)R算清繳表,成本隨意按收入的某一比例估算也填入?yún)R算清繳表,下面讓我們通過一個簡單的案例來了解一下正確的做法吧。

研讀該例題前需注意以下幾點:

1. 屬于石家莊市地方稅務(wù)局2017年第1號公告規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè),企業(yè)所得稅要分段計算,如果是按月申報的納稅人,1-11月按原計稅毛利率,12月接新計稅毛利率計算毛利額;如果是按季申報的前3個季度按原計稅毛利率,第四個季度接新計稅毛利率計算毛利額。

2.國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第一條規(guī)定,為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款,即按扣減3%預(yù)繳增值稅還是扣減5%的增值稅企業(yè)可以選擇,本題目按不含稅的收入為基數(shù),但實務(wù)中有些地方稅務(wù)機關(guān)強制企業(yè)按只扣減3%預(yù)繳增值稅的方式計征。

3.預(yù)售房款印花稅方面計稅基數(shù)是否按含稅價實務(wù)中各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行不一,理論上如果銷售合同中未分別列明房款及增值稅應(yīng)全額納,如分別列明則應(yīng)按不含稅的納,本案例按含稅預(yù)售房款計算。

4.有關(guān)其他調(diào)整事項如福利費、職教費、工會經(jīng)費等的計算同一般企業(yè)匯算清繳,有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策均不在此做贅述,可查閱長河稅務(wù)公眾號往期文章,均有詳細(xì)解讀。

案例二:石家莊某房地產(chǎn)企業(yè)有本市一個正在開發(fā)的老項目,增值稅適用簡易計稅。企業(yè)所得稅在地稅繳納且按季預(yù)繳,2017年前三個季度預(yù)售房款315萬元,第四季度預(yù)售房款105萬元,計稅毛利率前三個季度15%,第四季度25%。銷售費用列支廣告宣傳費5萬元(上年度廣告宣傳費超列10萬元),管理費用列支招待費5萬元,會計利潤-12萬元, 以前年度可彌補的虧損20萬元(不考慮其他調(diào)整事項)。計算過程如下:

1.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額:315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70(萬元)

2.實際發(fā)生的稅金及附加:

城建稅、教育附加及地方教育附加:

(315+105)/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44(萬元)

土地增值稅:(315+105)/(1+5%)*2%=8(萬元)

印花稅:(315+105)*0.05%=0.21(萬元)

合計1.44+8+0.21=9.65(萬元)

3.廣宣費調(diào)整:

稅前列支限額: (315+105)/(1+5%)*15%=60(萬元)

本年5萬元未超標(biāo)準(zhǔn)列支,上年超列10萬元在本年轉(zhuǎn)回做調(diào)減處理。

4.招待費調(diào)整:

稅前列支限額:(315+105)/(1+5%)*0.5%=2(萬元);5*60%=3(萬元)

(按照發(fā)生額的60%扣除,但最高不得超過當(dāng)年銷售收入的5‰。)

招待費超標(biāo)準(zhǔn)列支:5-2=3(萬元)

5.納稅調(diào)整增加額:毛利額70-稅金及附加9.65+超標(biāo)招待費3=63.35(萬元)

6.納稅調(diào)整減少額:上年在本年度轉(zhuǎn)回的廣宣費10萬元

7.應(yīng)納稅所得額=利潤總額-12+納稅調(diào)整增加額63.35-納稅調(diào)整減少額10-彌補以前年度虧損20=21.35(萬元)

8.應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額21.35*稅率25%=5.34(萬元)

填寫《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》(A類)時其他欄次正常填報,房地產(chǎn)特殊調(diào)整事項在“A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”填列,其中第23行“銷售未完工產(chǎn)品的收入”欄次,填寫不含稅的預(yù)售收入400萬元,第24行“銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額”欄次,填寫70元,第25行“實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅”欄次,填寫9.65萬元, 第22行“房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額(24-25)”欄次,填寫60.75萬元。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的匯算清繳要點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報預(yù)繳所得稅要點

首先,我們先了解預(yù)繳所得稅,很多房地產(chǎn)會計可能是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來,通常會按照一般企業(yè)的做法拿會計利潤直接乘以稅率就完事了,那么正確的該如何計算呢?廢話少說,上案例!

案例一:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一個正在開發(fā)的老項目,該項目增值稅適用簡易計稅方法。企業(yè)所得稅按季預(yù)繳,2017年第四季開始有預(yù)售房款,共計105萬元。2017年會計利潤為-12萬元,以前年度可彌補的虧損為5萬元, 計稅毛利率為25%(除此之外不考慮其他因素),第四季度預(yù)繳的所得稅計算如下:

實際利潤額=會計利潤+特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額-以前年度可彌補虧損=-12+25-5=8(萬元)

應(yīng)納所得稅額=實際利潤額*稅率=8*25%=2(萬元)

填寫《企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表》(A類)時其他欄次正常填報,主表第5行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”欄次,填報25萬元。

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的匯算清繳要點是怎樣的,也介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報預(yù)繳所得稅要點是怎樣的。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一名財務(wù)會計,一定要非常清楚,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行匯算清交。如果你閱讀了本文不是很明白,那么咨詢一下會計學(xué)堂在線老師吧。

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