一、房產(chǎn)稅的計(jì)價依據(jù)

(一)從價計(jì)征

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,房產(chǎn)原值,是指納稅人按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定,在賬簿記載的房產(chǎn)原值.對納稅人未按財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定記載,房產(chǎn)原值不實(shí)和沒有房產(chǎn)原值的房產(chǎn),由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同時期的同類房產(chǎn)核定.

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅.

對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計(jì)入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值.

【例】以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產(chǎn)稅時,均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計(jì)算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣.

【例】納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的,在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅,免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時自行計(jì)算扣除,并在申報(bào)表附表或備注欄中作相應(yīng)說明.

【例】房產(chǎn)中配置的消防設(shè)施是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅?

答:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)的規(guī)定,為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅.

因此,企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施,無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值,均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅.如果是可以隨意移動的滅火器材,則不需要繳納房產(chǎn)稅.

【例】出租房屋免收租金如何繳納房產(chǎn)稅?

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定:"對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅."

【例】融資租入的房產(chǎn)如何確定房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間?

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號)第三條的規(guī)定,融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅.合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅.

【例】納稅人在自有土地上建造房產(chǎn),應(yīng)于何時將土地價值計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?

答:《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號)第三條規(guī)定:"對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價."

因此,對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生時將土地價值計(jì)入房產(chǎn)原值.

【例】經(jīng)營性租賃租入房屋,由承租人承擔(dān)的裝修費(fèi)用的,不計(jì)入房產(chǎn)原值不繳納房產(chǎn)稅;

對于承租方,對房產(chǎn)沒有所有權(quán),不是房產(chǎn)稅的納稅人,因此不能將發(fā)生的裝修費(fèi)作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù);

承租人承擔(dān)的裝修費(fèi)用一般作為承租企業(yè)的"長期待攤費(fèi)用.

【例】根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策規(guī)定,土地出讓成本應(yīng)以土地出讓合同為準(zhǔn),對土地出讓金的減免、補(bǔ)貼等不予扣除.

(二)從租計(jì)征

從租計(jì)征,僅限于房產(chǎn)出租的部分.對房產(chǎn)出租,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù).房產(chǎn)的租金收入,包括貨幣收入和實(shí)物收入.

《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號)規(guī)定,房產(chǎn)出租的,計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅;免征增值稅的,確定計(jì)稅依據(jù)時,成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額;在計(jì)征上述稅種時,稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價格或收入不含增值稅.

【例】出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨(dú)計(jì)價的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入.對租金收入中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等,凡單獨(dú)計(jì)價的可予以扣除;凡不能單獨(dú)計(jì)價或者計(jì)價明顯偏高及劃分不清的,由稅務(wù)部門核定扣除.

【例】自有商業(yè)房產(chǎn)一半自用一半出租,房產(chǎn)稅如何繳納?自用的按照從價計(jì)征,按照房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅,出租的按照從租計(jì)征,按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅:

自用部分按房產(chǎn)原值×(自用面積/總面積)來作為計(jì)稅房產(chǎn)原值.

出租部分,按租金收入12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅.

【例】公司無租使用上級公司的房屋,同時又將部分無租使用的房屋對外出租,請問房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納?

答:根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號)規(guī)定:"一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅."

對自用房產(chǎn)部分,無租使用人按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅.對出租部分,按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅.

【例】以房產(chǎn)聯(lián)營投資的,房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待:

(1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅.

(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,收取固定收入,不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定收入的,實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅.

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：

(一)從價計(jì)征的公式為:

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%

自用的地下建筑,按以下方式計(jì)稅:

1.工業(yè)用途房產(chǎn),以房屋原價的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值.

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn),以房屋原價的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值.

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定.

3.對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅.

(二)從租計(jì)征的公式為:

應(yīng)納稅額=租金收入×12%(或4%)

1.出租房產(chǎn)實(shí)行(或選擇)增值稅一般計(jì)稅方法的,其增值稅應(yīng)納稅額為"當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額",其從租計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)"不含增值稅"的租金收入,就是增值稅發(fā)票中列明的"銷售額",

即:取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額.計(jì)算公式如下:

從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)=全部租金收入÷(1+11%)

【例】某公司一般納稅人出租寫字樓,年租金收入111萬(含稅),其中租金收入采用的是一般計(jì)稅方法繳納增值稅,適用房產(chǎn)稅的稅率12%,則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=111÷(1+11%)×12%=12萬元,需要將含稅租金換為不含稅租金收入.

2.一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法的或小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法的,從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是"不含增值稅"的租金收入,即以收到的全部租金收入,按照5%的征收率折算,計(jì)算公式如下:

從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)=實(shí)際全部租金收入÷(1+5%).

【例】接上例,如該公司上述房屋租金收入滿足采用簡易計(jì)稅方法的條件,并選擇按照簡易計(jì)稅繳納增值稅,其增值稅適用征收率為5%,則:則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=111÷(1+5%)×12%=12.69萬元.

【例】某房屋租賃企業(yè),房產(chǎn)原值共1800萬元,2017年4月1日將原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店,月租金6萬元.5月1日將另外的原值100萬元的房屋出租給個人用于經(jīng)營,月租金0.6萬元.當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計(jì)稅.則:

(1)從價計(jì)征房產(chǎn)稅=(1800-1000-100)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×3÷12×1.2%+100×(1-20%)×4÷12×1.2%=9.44(萬元)

(2)從租計(jì)征房產(chǎn)稅=6×9×12%+0.6×8×12%=7.06

(3)該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=9.44+7.06=16.50(萬元)