小陳：管理員你好，我們是物業(yè)公司，屬于一般納稅人，為了更好地收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，鼓勵(lì)業(yè)主一次性交付全年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，公司采取獎(jiǎng)勵(lì)措施：業(yè)主一次性交付一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)食用油一桶，價(jià)值60元左右，為此公司購(gòu)入食用油100桶，價(jià)值60000元，請(qǐng)問(wèn)管理員，這些能否進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣？

管理員：這個(gè)情況下，贈(zèng)送的食用油必須視同銷(xiāo)售，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)。同時(shí)，對(duì)于業(yè)主一次性交付全年的物業(yè)費(fèi)，如果開(kāi)了發(fā)票，就需要在當(dāng)期確認(rèn)全年物業(yè)費(fèi)收入，繳納稅款。

備注：物業(yè)向業(yè)主贈(zèng)送禮品，符合《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條：?jiǎn)挝换騻€(gè)體經(jīng)營(yíng)者的下列行為，視同銷(xiāo)售貨物：（八）將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買(mǎi)的貨物無(wú)償贈(zèng)送他人。

小陳：物業(yè)公司提供停車(chē)服務(wù)，代為經(jīng)營(yíng)管理業(yè)委會(huì)的停車(chē)場(chǎng)地，收取的停車(chē)費(fèi)用如何征稅呢管理員：提供停車(chē)服務(wù)，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)征稅，適用11%稅率；營(yíng)改增前取得的停車(chē)場(chǎng)收取的停車(chē)費(fèi)服務(wù)可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，適用5%的征收率。

備注：不僅僅是停車(chē)服務(wù)，相似的業(yè)務(wù)比如將電梯轎廂出租給廣告公司發(fā)布轎廂廣告、小區(qū)內(nèi)地面提供給外來(lái)商戶(hù)擺展收取場(chǎng)地費(fèi)，這些行為都屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，適用于11%增值稅率。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

小陳：物業(yè)代收代付的水費(fèi)如何處理呢？這是我最頭疼的。

管理員：別擔(dān)心！國(guó)稅局早就做出了明確的規(guī)定，可以用兩種不同的方法進(jìn)行處理，但兩種方式不得同時(shí)選用。

方法一　差額扣除

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》（2016年第54號(hào)公告）明確指出，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅備注：如何申報(bào)？

1、銷(xiāo)售額。物業(yè)公司代收的水費(fèi)（含自來(lái)水水費(fèi)和污水處理費(fèi)）以扣除其對(duì)外支付的水費(fèi)（含自來(lái)水水費(fèi)和污水處理費(fèi)）后的余額為銷(xiāo)售額。代收水費(fèi)銷(xiāo)售額不得申報(bào)負(fù)數(shù)。

2、當(dāng)期申報(bào)扣除對(duì)外支付的水費(fèi)金額不得大于當(dāng)期申報(bào)的代收水費(fèi)金額，尚未申報(bào)扣除金額可結(jié)轉(zhuǎn)下期申報(bào)扣除。

3、物業(yè)公司代收的水費(fèi)部分的銷(xiāo)售額，應(yīng)在增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）第12欄“3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”欄填報(bào)。物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)取得的收入不得在該欄目填報(bào)。

方法二　代收轉(zhuǎn)付

由物業(yè)公司實(shí)行代收轉(zhuǎn)付，收取公攤水費(fèi)后轉(zhuǎn)付水務(wù)集團(tuán)，增值稅發(fā)票由水務(wù)集團(tuán)開(kāi)具給用戶(hù)。實(shí)行代收轉(zhuǎn)付收取的公攤水費(fèi)按“以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”不作為物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收入的價(jià)外費(fèi)用，不征收增值稅。實(shí)行代收轉(zhuǎn)付的企業(yè)應(yīng)該具備以下條件：1、持有相關(guān)代收協(xié)議；2、物業(yè)公司不墊付資金；3、代收時(shí)將發(fā)票直接轉(zhuǎn)交給客戶(hù)。