【問題】

房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年建安工程已經(jīng)發(fā)生（房屋當(dāng)年已峻工，部分已出售），但當(dāng)年底前未取得建安發(fā)票，次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票，是否可計(jì)入?yún)R算年度的建安成本？

【解答】

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算成本核算終止日前取得的發(fā)票均可以計(jì)入?yún)R算年度計(jì)稅成本。

附：房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳時(shí)要注意這4點(diǎn)！

房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用扣除的規(guī)定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡稱31號(hào)）

第十一條規(guī)定，企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本；

第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)核算時(shí)首先應(yīng)分清期間費(fèi)用與成本，再分清已銷與未銷成本，最后分清哪些能在當(dāng)期按規(guī)定扣除那些不能。

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算

根據(jù)31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

根據(jù)31號(hào)文件第三十二條和第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，除允許預(yù)提項(xiàng)目金額計(jì)入計(jì)稅成本外，剩余未取得發(fā)票的成本不得計(jì)入計(jì)稅成本。

未及時(shí)取得合法憑證的成本、費(fèi)用支出扣除的規(guī)定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào))第六條規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年度未取得工程發(fā)票，在以后年度取得發(fā)票的，在稅法規(guī)定追補(bǔ)確認(rèn)期限內(nèi)，可以追溯調(diào)整當(dāng)年度已結(jié)算的計(jì)稅成本，并按31號(hào)文件關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用扣除的規(guī)定和總局2012年15號(hào)公告第六條的規(guī)定進(jìn)行稅前扣除。

另外提醒

房地產(chǎn)企業(yè)成本對(duì)象報(bào)告，這個(gè)之前是提前報(bào)備，2014年起已經(jīng)改為專項(xiàng)報(bào)告制度了，這個(gè)報(bào)告應(yīng)該在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。所以房地產(chǎn)企業(yè)2016年度如果有完工項(xiàng)目的，最好別忘了報(bào)這個(gè)報(bào)告。