計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

【案例分析一】：

甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一商鋪，購(gòu)入價(jià)為80萬(wàn)元，支付契稅2.4萬(wàn)元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬(wàn)元。

1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)格為108萬(wàn)元，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?

2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購(gòu)買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?

解答：

1、甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：

第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)①應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(120-80)×5%=2萬(wàn)元②應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬(wàn)元③應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=2×3%=0.06萬(wàn)元④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬(wàn)元⑤應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=(120-80)×0.1%=0.04萬(wàn)元

第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅①扣除項(xiàng)目金額=評(píng)估價(jià)格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬(wàn)元②增值額=120-112.7=7.3萬(wàn)元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率④應(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬(wàn)元。

2、甲不能提供該商鋪購(gòu)買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：應(yīng)繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬(wàn)元。

【案例分析二】：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元(可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

解答：

(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬(wàn)元)

(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元

(5)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬(wàn)元)

(6)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005(萬(wàn)元)

(7)增值額=10000-6005=3995(萬(wàn)元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬(wàn)元)

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