房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工稅務(wù)處理?

答：

（一）開發(fā)產(chǎn)品處于未完工預(yù)售階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)和建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等產(chǎn)品，當開發(fā)產(chǎn)品處于未完工預(yù)售階段時，其預(yù)售收入應(yīng)當先行根據(jù)預(yù)計計稅毛利率(國稅發(fā)（2006）31號采用，國稅函（2008）299號采用預(yù)計利潤率，國稅發(fā)（2009）31號回到計稅毛利率，分析以上文件可以看出，稅總沒有調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段的申報事項)分月或分季計算出當期毛利額，在扣除相關(guān)期間費用、營業(yè)稅金及附加等（包括按預(yù)售收入預(yù)繳的土地增值稅）后計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再進行調(diào)整。

1.計稅毛利率的確定：

《四川省國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的補充通知》（川國稅函（2009）195號）2009年7月20日出文規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率暫按開發(fā)項目所在地區(qū)的低限執(zhí)行，即：（1）、開發(fā)項目位于成都市城區(qū)和郊區(qū)的暫按15%；（2）、開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)和郊區(qū)的暫按10%；（3）、開發(fā)項目位于其他地區(qū)的暫按5%；（4）、屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的暫按3%。這樣的規(guī)定，采用關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)(2009)31號）低限執(zhí)行，與《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)(2006)31號）第一條第二款的規(guī)定“非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。  2.開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%.3.開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。4、經(jīng)濟適用房按3%”規(guī)定不一樣，新規(guī)定將原來的預(yù)計計稅毛利率整體下調(diào)了5%，同時保留經(jīng)濟適用房按3%，增加了限價房和危改房適用3%。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是個利好的消息。

2.預(yù)計毛利額的計算：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)規(guī)定的計稅毛利率，將開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的預(yù)計利潤并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工銷售時，將預(yù)計利潤從當年應(yīng)納稅所得額中扣除（作為納稅調(diào)整減少事項）后計算繳納企業(yè)所得稅。預(yù)售收入毛利額計入企業(yè)所得稅年度納稅申報表的納稅調(diào)整增加項目。

3.應(yīng)納稅所得額的計算及年度納稅申報：

應(yīng)納稅所得額的計算公式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅所得額＝按照一般正常核算企業(yè)進行納稅調(diào)整計算的應(yīng)納稅所得額＋本期發(fā)生的預(yù)售收入×計稅毛利率－本期完工開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)計利潤的預(yù)售收入×計稅毛利率。預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及土地增值稅等，可在計算當年應(yīng)納稅所得額時扣除。

在審核實務(wù)處理中，我們應(yīng)結(jié)合開發(fā)企業(yè)實際的會計處理和納稅申報表的相關(guān)行列進行分析填列：

開發(fā)企業(yè)按正常核算的處理，沒有達到完工標準的開發(fā)產(chǎn)品，將預(yù)售收入通過“預(yù)收賬款/房款”科目核算，同時將開發(fā)成本沒有結(jié)轉(zhuǎn)，作為存貨項目列示，只將繳納的相關(guān)稅費及附加和期間費用列示在損益表中的情況下，這樣適用3列公式計算當期的應(yīng)納稅所得額，并在新申報表附表三 “52行，五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”填列當期的按本期發(fā)生的預(yù)售收入×計稅毛利率的金額填列在申報表附表三作為納稅調(diào)整增加項目申報應(yīng)納稅所得額。對附表一和附表二不作調(diào)整。

但在實務(wù)中，存在另一種情況，開發(fā)企業(yè)年度會計處理時，將預(yù)售收入在年終時確認會計收入，按預(yù)計收入預(yù)計成本確認主營業(yè)務(wù)成本，而開發(fā)產(chǎn)品不符合稅法規(guī)定的完工標準，如企業(yè)這樣進行賬務(wù)處理的話，（先回歸正常處理）首先應(yīng)將開發(fā)企業(yè)會計上確認不符合條件的計稅收入和與之相關(guān)的預(yù)計計稅成本在審核調(diào)整減少處理，同時本期發(fā)生的預(yù)售收入×計稅毛利率的金額填列在申報表附表三作為納稅調(diào)整增加項目申報應(yīng)納稅所得額。如一個項目預(yù)售年度兩年或兩年以上，申報方式相同。但特別注意完工年度的清算調(diào)整。

（二）開發(fā)產(chǎn)品處于已完工實際銷售階段

完工年度的確認特別重要，在實務(wù)處理中要引起特別關(guān)注和重視，首先先解讀一下新舊31號文件對完工產(chǎn)品的確認標準（完全相同），然后分析后延完工確認可能涉及的稅務(wù)風(fēng)險，最后將實務(wù)中案例作一個簡要分析。

1.完工開發(fā)產(chǎn)品的確認標準。

符合下列條件之一的，應(yīng)當視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：

①竣工證明已報房地產(chǎn)行政主管部門備案的開發(fā)產(chǎn)品。其流程和關(guān)系是這樣的：在住宅工程竣工驗收完畢以后，經(jīng)過監(jiān)督部門的認可，由建設(shè)單位填寫《房屋建筑工程竣工驗收備案表》，建設(shè)單位和承監(jiān)質(zhì)監(jiān)站將該表和質(zhì)量監(jiān)督報告送備案部門審查，經(jīng)審核符合規(guī)定的。由備案部門頒發(fā)《建筑工程竣工驗收合格證》。 

②已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品。

案例：對此規(guī)定，因完工確認條件爭議引發(fā)開發(fā)企業(yè)訴稅務(wù)機關(guān)，而稅務(wù)機關(guān)敗訴，這件事的大致原因是這樣的：

案由：海南永生實業(yè)投資有限公司將銷售房子收入（投入使用了但是沒有驗收合格）沒有繳納所得稅，企業(yè)認為沒有完工不應(yīng)該繳納所得稅，稅務(wù)局認為完工了不但要繳納還認定是偷稅罰款。

法院：法院采用商品質(zhì)量法的認定條件，認為稅務(wù)局沒有法理依據(jù)，一審判決輸了；

稅務(wù)：為了保證官司和確保稅收，國家稅務(wù)總局于二〇〇九年六月二十六日緊急下了國稅函【2009】342號，以解釋國稅發(fā)[2006]31號（實質(zhì)是解釋國稅發(fā)[2009]31號。主要為了有法理時間依據(jù)），（其實將工程質(zhì)量沒有通過驗收合格而投入使用的為視為完工確認，是稅務(wù)不承擔開發(fā)企業(yè)自己違法違規(guī)行為，秉承了所得稅法“非法所得應(yīng)當具有可稅性的原則精神”。

中介：1、這個案件在國家稅務(wù)總局引起了震動，他們認為必須完善稅法上各種術(shù)語的定義，光靠引用其他法律行業(yè)的定義已經(jīng)不滿足稅款征收的需要了。這對我們來說，學(xué)習(xí)稅法又復(fù)雜了，起碼首先要明白稅法上詞匯的定義內(nèi)涵和外延。

2、稅企糾紛僅僅是對完工的定義理解不同，當然，是站在不同的利益立場、角度，做出對自己有利的詮釋，我認為，根據(jù)稅法的實質(zhì)課稅原則，企業(yè)應(yīng)當履行稅務(wù)機關(guān)認定的納稅義務(wù)，補繳稅款，或者再加收滯納金，但是，不宜再認定為偷稅和巨額處罰，稅法有實質(zhì)課稅原則，也有稅收依法行政，稅收公平的原則。

3、稅務(wù)行政訴訟適用行政訴訟法，根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當出示做出處理、處罰決定時的法律政策依據(jù)，訴訟中出臺的政策文件不能適用于進行時的訴訟案件，法不溯及既往。

附：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》（國稅函【2009】342號）海南省國家稅務(wù)局：  你局《關(guān)于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發(fā)[2009]121號）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。

③已取得初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品竣工之后和業(yè)主分別辦理產(chǎn)權(quán)證明之前，會就整體房地產(chǎn)項目申請辦理初始產(chǎn)權(quán)證明。企業(yè)取得初始產(chǎn)權(quán)證明的，開發(fā)產(chǎn)品視為完工。

2、完工時間確認要求和責任

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算實務(wù)中，我們應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)的完工年度，特別關(guān)注項目跨新舊所得稅法（2007-2008年度）的情況處理：只要開發(fā)企業(yè)滿足上述三個條件之一的，就確認當年作為完工年度，如開發(fā)企業(yè)應(yīng)在2007年達到完工條件，企業(yè)沒有視為完工，而在08年度確認完工，可能涉及稅收風(fēng)險：根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號第二條第二款規(guī)定，“開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理?！睂ι鲜鲆?guī)定說明了計算方法和法律責任。同時第三款規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等?！闭f明了年度申報要向稅務(wù)機關(guān)提供的資料和稅務(wù)鑒證報告及內(nèi)容。（這項規(guī)定，在國稅發(fā)（2009）31號文件第九條、第三十五條中反映，其實質(zhì)內(nèi)容沒有變化，只有國稅發(fā)（2006）31號更詳細一些，強調(diào)了要求稅務(wù)鑒證報告）

3、延期完工確認的見險及籌劃

風(fēng)險：主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理；（新舊31號規(guī)定相同）

籌劃：比如2007年度開發(fā)企業(yè)可能達到完工條件，籌劃思路為根據(jù)延后開發(fā)產(chǎn)品完工條件的成就：

（1）可得到享受2008年度新所得稅法適用稅率的優(yōu)惠；

（2）可享受底下車庫作為配套設(shè)施費用處理等稅收優(yōu)惠（新31號第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理；

（3）享受新31號第三十二條預(yù)提（應(yīng)付）費用計入成本費用（①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。；②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金）。

（4）、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不視同銷售等

4、完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅步驟

將完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認為實際收入。首先，在開發(fā)產(chǎn)品完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入。其次，對已結(jié)轉(zhuǎn)實際銷售收入的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本；然后，根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)的實際銷售收入和開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。最后，將該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。

5、完工開發(fā)產(chǎn)品的視同銷售行為

完工開發(fā)產(chǎn)品視同銷售的行為，主要包括：轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（企業(yè)實際進行賬務(wù)處理時）（新法實施后不視同銷售，依據(jù)是國稅函（2008）875號）或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)、以房屋回建的形式作為對拆遷戶的補償?shù)?。視同銷售行為確認收入的時點在于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認。視同銷售行為確認收入或利潤的方法：首先，根據(jù)本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；其次，由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；最后，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。一般，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

（三）開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除（舊31號）

1.計稅成本結(jié)算的一般原則。①合理劃分成本對象。開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則計入成本對象。②開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則分配至各成本對象。③計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅法另有規(guī)定外，各項預(yù)提或應(yīng)付費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。④計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合稅法規(guī)定。與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)當以稅法規(guī)定為準進行調(diào)整。⑤開發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)當在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。

2.成本核算和稅前扣除原則。對于公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要成本項目，屬于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦ο?。屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤。其中，應(yīng)當由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期稅前扣除。

    二、完工產(chǎn)品毛利額審核實務(wù)

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)項目概況的查驗

1.項目概況資料。必須擁有但不局限于下列資料：由發(fā)展與改革委員會或計劃經(jīng)濟委員會以及建設(shè)行政主管部門下達的開發(fā)項目立項批復(fù)；由規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；由人民政府或國土資源行政主管部門制發(fā)的土地使用權(quán)證；由建設(shè)工程行政主管部門核發(fā)的建筑工程施工許可證；由建設(shè)工程行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書；由房產(chǎn)管理行政主管部門核發(fā)的商品房銷（預(yù)）售許可證；由房屋建筑工程竣工驗收行政主管部門備案的建筑工程竣工驗收備案表（以下簡稱“備案表”）；經(jīng)房產(chǎn)管理行政主管部門審核的房屋分戶（室）面積對照表；由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的項目銷售表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根等。

2.查證項目開發(fā)面積狀況。查證項目開發(fā)面積狀況，內(nèi)容包括：①開發(fā)用地面積，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證中土地面積的核實，主要以土地使用權(quán)證中登記土地面積確認。②房屋開發(fā)面積，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、備案表中建筑面積的核對，備案的建筑面積應(yīng)當與建設(shè)工程規(guī)劃許可證登記的建筑面積相同，備案的所有子項目應(yīng)當與建設(shè)工程規(guī)劃許可證登記的工程名稱相符，以核對相符的建筑面積確認房屋開發(fā)面積。③可銷售房屋面積（含地下室），商品房銷（預(yù)）售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，備案表中可售建筑面積的核對。④實際已銷售面積，由房屋分戶（室）面積對照表、開發(fā)公司項目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，并結(jié)合會計賬目，確認實際已銷售面積。⑤未銷售面積，由房屋分戶（室）面積對照表、公司相關(guān)項目銷售表，確認未銷售面積。⑥預(yù)售面積，查驗關(guān)系為，可銷售房屋面積減除實際已銷售面積以及未銷售面積，可得預(yù)售面積。

（二）對完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的審計

查閱預(yù)收賬款明細賬，統(tǒng)計各種銷售方式下取得的房款收入，在統(tǒng)計時注意以下各項指標：房號、銷售單價、合同面積、付款方式、付款時間、賬面實際收款（含補差款）、已交付結(jié)轉(zhuǎn)實際銷售款等，與銷售收入明細賬核對，結(jié)合公司相關(guān)項目銷售表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，按照稅法收入確認規(guī)定確定至?xí)嬈谀┑膶嶋H銷售收入以及預(yù)售收入。如果被審計單位有商品房銷售臺賬，其中包括上述統(tǒng)計指標，則可用被審計單位銷售臺賬直接與相關(guān)財務(wù)賬簿進行核對。為了驗證商品房銷售窗口表的真實性和完整性，實踐中可以到房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)項目現(xiàn)場進行勘察，并對空置房進行實物盤點。但盤點屬于商定程序，如果審計中通過相關(guān)資料能夠比較順利地核對出商品房面積數(shù)據(jù)，則可以適當評估一下盤點的必要性。

在此應(yīng)當注意：一是企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）應(yīng)當使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收房款憑證票據(jù)或銷售不動產(chǎn)發(fā)票，同時在票據(jù)上應(yīng)當注明分次預(yù)收購房款，開具后交付付款單位聯(lián)而不交付辦理房地產(chǎn)權(quán)證聯(lián)；待產(chǎn)品完工后，必須向購買方收回原已開具的所有預(yù)收房款憑證票據(jù)并合并開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，同時在票據(jù)上應(yīng)當注明全部購房款，開具后交付付款單位聯(lián)和辦理房地產(chǎn)權(quán)證聯(lián)。二是《企業(yè)會計制度》規(guī)定的收入確認原則與稅法規(guī)定的收入確認原則存在著一定的差異。

（三）對成本對象開發(fā)成本和費用的審計

1.成本對象的確定。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，同一備案表中列示的完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)該確認為一個成本核算對象。但在審計實務(wù)中，有些項目是多棟房產(chǎn)同時開發(fā)的，企業(yè)在同一時間辦理了銷售許可證（同一張銷售許可證），而質(zhì)檢部門分批辦理竣工驗收手續(xù)，這時企業(yè)進行成本核算時會將其作為一個成本核算對象；有些項目分棟分別時間辦理銷售許可證和竣工驗收手續(xù)，但由于其施工全部委托給同一家單位進行，企業(yè)也將其作為一個成本核算對象。如果企業(yè)成本結(jié)算比較及時，上述方式確定成本核算對象應(yīng)該是可行的。

2.成本對象計稅成本的審計。一般情況下，企業(yè)會將整個地塊的土地成本、基礎(chǔ)建設(shè)、公共配套設(shè)施單獨核算，將與成本對象直接相關(guān)的開發(fā)成本、開發(fā)間接費用單獨核算。審計時要注意以下情況：所有成本和費用必須都是真實發(fā)生的，必須有真實的價款（含對價）或者是必須繳納的規(guī)費。對于土地取得成本和拆遷補償費，主要根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，必須要有證明該項費用發(fā)生的書面憑據(jù)以及合法票據(jù)憑證，具備對方單位或個人簽章等要件，才能予以確認。對于前期工程費，主要根據(jù)合同和實際支付款確認。如果企業(yè)預(yù)付賬款中有預(yù)付的設(shè)計費、監(jiān)理費、勘察費等，因未取得發(fā)票而未計入成本，而上述預(yù)付賬款未超過公司提供的上述費用的合同金額，在不違反稅法的前提下，在地稅項目中可以通過審計職業(yè)判斷確認為實際發(fā)生的成本。但在進行職業(yè)判斷時，還應(yīng)當注意上述費用已在開發(fā)成本中的列支數(shù)，以及與整個項目建安造價的比例關(guān)系等勾稽因素。

3.成本對象計稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分攤。審查當期準予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，是否按照當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位計稅成本等于成本對象總計稅成本除以總可售面積。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本等于已實現(xiàn)銷售的可售面積與可售面積單位計稅成本之積。

4.完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額的差異調(diào)整。實際銷售收入毛利額等于已售完工產(chǎn)品實際銷售收入扣除已售完工產(chǎn)品計稅成本。預(yù)售收入毛利額等于預(yù)售收入與計稅毛利率之積。差額等于實際銷售收入毛利額減預(yù)售收入毛利額，計入當期企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得。

房地產(chǎn)企業(yè)指的是什么？

答：

所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)最為重視地產(chǎn)風(fēng)水，天師后裔、風(fēng)水大師張金華表示:福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。

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