房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)涉及到哪些稅金問題?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：

營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。

1、營(yíng)業(yè)稅

⑴稅目與稅率

營(yíng)業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物)兩個(gè)稅目，稅率都是5%。

⑵特殊規(guī)定

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。(《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條)

在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。2002年12月《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))對(duì)這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定，自2003年1月1日起，對(duì)以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。

土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

房地產(chǎn)企業(yè)該如何繳納增值稅?

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，稅率也發(fā)生了相應(yīng)變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務(wù)處理。

按照營(yíng)改增之后的最新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分類管理，以年應(yīng)稅銷售額500萬元為標(biāo)準(zhǔn)，分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對(duì)于銷售收入未達(dá)標(biāo)，但各項(xiàng)會(huì)計(jì)制度健全，稅務(wù)資料完整的企業(yè)，可以申請(qǐng)辦理成為一般納稅人。

一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，適用稅率為11%;小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項(xiàng)目可采一般計(jì)稅或者簡(jiǎn)易計(jì)稅。這其中所謂的房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，針對(duì)這種情況開發(fā)商可自行選擇有利于自身的稅負(fù)方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對(duì)于這類項(xiàng)目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1+適用稅率或征收率)×3%，下面零度用例子來簡(jiǎn)要說明會(huì)計(jì)處理的過程。