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土地增值稅新政與應(yīng)對策略
李明俊，北京大學(xué)MBA，中國注冊會計師、 高級會計師，中國最杰出的稅務(wù)籌劃專家之一，企業(yè)"財稅管理N模式"創(chuàng)始人，公認的中國財稅界最具實戰(zhàn)經(jīng)驗的財務(wù)培訓(xùn)專家。
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- 問 我用土地出資組建新公司，按照18年的新土地政策不交增值稅，還要交什么稅，
何江何老師 中級會計師,高級會計師,稅務(wù)師你好同學(xué) 最新的政策是正常納三個稅，增值稅，契稅，印花稅，但是你要向他們申請，就是以出資的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)減免增值稅和契稅，這就只有印花了 查看全文> - 問 土地增值稅的政策和算法？
王超老師 注冊會計師,中級會計師你好 土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 其中，增值額=不含稅收入-扣除項目金額 計算土地增值稅應(yīng)納稅額，可以分為五步： 1、確認收入 需要注意，這里的收入為不含增值稅的收入，納稅人主體及適用增值稅計稅方式不同具體計算也有所差異。 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-（含稅收入-地價款）÷（1%2B9%）×9% ②非房地產(chǎn)企業(yè)（一般計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額=含稅收入-含稅收入÷（1%2B9%）×9%=含稅收入÷（1%2B9%） ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）： 不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-含稅收入÷（1%2B5%）×5%=含稅收入÷（1%2B5%） ④非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡易計稅方式下）： 自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入÷（1%2B5%） 非自建房：不含稅收入=含稅收入-增值稅稅額=含稅收入-（含稅收入-購買價款）÷（1%2B5%）×5% 2、計算扣除項目金額 扣除項目及金額的計算需要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓新房還是轉(zhuǎn)讓舊房。 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房 房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，扣除項目包括5項：取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及其他扣除項目。 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括從一級市場取得土地使用權(quán)支付的出讓金，以及從二級市場取得土地使用權(quán)支付的金額，同時過戶手續(xù)費，契稅也可以計入。 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。 房地產(chǎn)開發(fā)費用，即銷售費用、管理費用及財務(wù)費用，分兩種情況計算，若能夠取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出且能夠提供金融機構(gòu)的貸款證明的（財務(wù)費用），房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息%2B（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；若不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息或不能取得金融機構(gòu)提供的貸款證明的，則房地產(chǎn)開發(fā)費用=（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)，具體扣除比例（5%以內(nèi)，10%以內(nèi)）由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金包括印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育費附加。 其他扣除項目，房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除的項目金額=（土地使用權(quán)支付的金額%2B房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。 ②非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房 扣除項目包括4項，取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款及相關(guān)稅費）、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，非房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房不享受加計扣除。具體4項扣除項目金額的計算與房地產(chǎn)企業(yè)一致。 ③轉(zhuǎn)讓舊房 轉(zhuǎn)讓舊房，分為兩種情況，一種是可以取得評估價格的，另一種是不得取得評估價格，按照購房發(fā)票計算扣除項目。 情形一：可以取得評估價格 扣除項目包括3項：取得土地使用權(quán)時支付的地價款或出讓金、房屋及建筑物的評估價格（舊房評估價格=重置成本價×成新度折扣率）、相關(guān)稅金（城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加以及印花稅）。 情形二：不能取得評估價格，提供購房發(fā)票扣除 不能取得評估價格的，納稅人可以通過購房發(fā)票計算扣除項目金額，具體包括3項：發(fā)票上注明的購房價款（營改增之前的，包括營業(yè)稅；營改增之后的，進項稅額抵扣了的，則需要扣除增值稅）、發(fā)票加計扣除額（從購買年度至轉(zhuǎn)讓年度指每年加計5%計算）、稅金（包括轉(zhuǎn)讓時需要繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅以及當(dāng)年購買房地產(chǎn)時繳納的契稅）。 3、計算增值額 增值額=不含稅收入-扣除項目金額 4、計算增值率，確認適用稅率及速算扣除系數(shù) 增值率=增值額÷扣除項目金額 查看全文> - 問 土地增值稅有什么優(yōu)惠政策
紫藤老師 中級會計師,稅務(wù)師1.納稅人建造“普通標準住宅”出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。 2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。 3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。 4.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 第一，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 第二，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 查看全文> - 問 土地增值稅，有什么優(yōu)惠政策？
郭老師 初級會計師你好，你們是銷售的房屋或者土地嗎 查看全文>
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土地增值稅減免政策有哪些？土地使用權(quán)所附帶的就是土地增值稅，相關(guān)政策不少，要一條一條的講，這怕是沒得完，大家如果要學(xué)習(xí)完整的可以學(xué)習(xí)本網(wǎng)的相關(guān)課程，土地增值稅減免政策就是本文的一些要點，如下，歡迎參考。2019-03-23 20:117299
- 土地增值稅稅收優(yōu)惠政策土地使用權(quán)是企業(yè)的一項無形資產(chǎn)，出售和購入土地使用權(quán)是需要交納稅款的，那么土地增值稅稅收優(yōu)惠政策是什么呢？下面是會計學(xué)堂的小編就此問題整理的相關(guān)財務(wù)資料，以供大家參考和學(xué)習(xí)，希望對你有所幫助。2019-06-13 13:111948
- 政府收回土地使用權(quán)應(yīng)否繳納土地增值稅政府收回土地使用權(quán)應(yīng)否繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。政府收回土地使用權(quán)應(yīng)否繳納土地增值稅詳情請看會計學(xué)堂小編下面的文章。2019-05-19 10:4710856
土地款優(yōu)惠政策如扣減增值稅關(guān)于土地款優(yōu)惠政策如扣減增值稅的問題,可能有很多小伙伴感到十分好奇吧!其實土地優(yōu)惠政策是國家對于稅率的一種優(yōu)惠政策,但是很多朋友都不是很了解,因此下面的文章是會計學(xué)堂小編為大家整理的相關(guān)解答,相信看完下文,大家都會有自己想要的答案.2019-10-19 10:271069
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