案例概況
吉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“吉祥公司”)2017年4月10日將自建的商品房轉(zhuǎn)為自用,做辦公室使用。如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
稅務(wù)分析
一、政策依據(jù)
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào) )。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號(hào))。
二、實(shí)務(wù)分析
(一)商品房轉(zhuǎn)自用的增值稅處理:不做視同銷售
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào) )《附件1:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》第十四條條規(guī)定,下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn):
(一)單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù),但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
(三)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
根據(jù)以上規(guī)定,吉祥公司將自行開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)自用,不屬于向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的情形,不做視同銷售處理,不需繳納增值稅。
(二)商品房轉(zhuǎn)自用的土地增值稅處理:不征收土地增值稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第二款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租,不征收土地增值稅。
(三)商品房轉(zhuǎn)自用的企業(yè)所得稅處理:不視同銷售繳納企業(yè)所得稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號(hào))第二條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn),除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外,由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變,可作為內(nèi)部處置資產(chǎn),不視同銷售確認(rèn)收入,相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。
(一)將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品;
(二)改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能;
(三)改變資產(chǎn)用途(如,自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營);
(四)將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移;
(五)上述兩種或兩種以上情形的混合;
(六)其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租,由于所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上都未發(fā)生改變,可作為內(nèi)部處置資產(chǎn),不視同銷售確認(rèn)收入,不繳納企業(yè)所得稅。
(四)商品房轉(zhuǎn)自用的契稅處理:不繳納契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令第224號(hào) )第一條規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1997〕52號(hào))第六條規(guī)定,條例所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。
條例所稱土地使用權(quán)出售,是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件,取得貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。
條例所稱土地使用權(quán)贈(zèng)與,是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。
條例所稱土地使用權(quán)交換,是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租,商品房的權(quán)屬既沒有變化,也沒有以土地使用權(quán)作為交易條件,取得貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。因此,不需要繳納契稅。
一句話總結(jié):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租,不需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。
三、案例解析
根據(jù)案例資料:吉祥公司2017年4月10日將自建的商品房轉(zhuǎn)為自用,根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,不需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。